变现或许只能解决眼前问题，令市场最为担忧的还是恒大所面临的不确定性。该公司2021年度报告及2022年中报至今均未披露，经营状况仍不明晰

《投资时报》研究员 习羽

在地产行业进入下行周期后，资金链的断裂令多元化布局的中国恒大深陷债务泥潭。然而，一则“清盘呈请聆讯延期”的公告，却让这家昔日的地产龙头有了一丝喘息之机。

9月5日午间，中国恒大（03333.HK）发布公告称，香港高等法院已经批准了集团的延期申请，清盘呈请聆讯将延至2022年11月7日。

据悉，此次清盘呈请由佳盛环球有限公司(以下简称佳盛环球)在6月份发起，导火索则是被寄予厚望的“房车宝”。

极速扩张的代价

公开资料显示，房车宝的前身是恒房通，为恒大网上购房通道。其可将恒大所有的在售房源汇集到一个平台，内含看房、认购、支付定金、签订合同、交易一键完成整套操作流程。

近年来，恒房通快速发展。不过，在多元化经营的理念下，恒大于2020年年底将恒驰汽车也装进其中，随即更名为“房车宝”。

按照彼时恒大的构想，未来房车宝将继续大力拓展线下门店，在全国形成规模化、覆盖半径均匀的布局网络，打造互联网高频交易的线下服务终端载体。然而，若想实现快速扩张，必须有充裕的资金保驾护航。

2021年3月，中国恒大为旗下房车宝进行融资，引入弘毅投资、中信资本、中融国际、Anatole等17家投资方，合计投资金额为163.5亿港元，占总股本比例为10%。在这其中，佳盛环球出资7.5亿港元购买约5985.29万股股份，持股比例约为0.459%。当时，恒大曾作出回购承诺，房车宝会在一年内完成上市，否则需以1.15倍本金赎回战投方投资。

而恒大爆雷令目前房车宝的业务基本处于停滞状态，无法按计划上市。故此，按照此前的协议，恒大要承担8.625亿港元的对赌成本。

《投资时报》研究员注意到，自2021年下半年起，诸如花样年、佳源国际、福晟国际、大发地产、天誉置业等数家房企均遭到债权人向法院提出清盘呈请。

业内人士认为，由于近年来地产行业爆雷不断，房企债务违约时有发生。此事若境外债权人不采取行动，未来可能面临所持资产贬值、国内债权人抢先清算等问题。恒大也将本该在7月底前出炉的债务重组方案推迟到年底。如果债权人看不到任何解决债务问题方案，将会有可能采用清盘方式维护权益。

2021年3月29日中国恒大就房车宝与各投资方的协议

数据来源：港交所公告

近两万亿负债压顶

事实上，恒大由当年的地产巨头到如今的负债近两万亿，仅仅用了2年时间。

近年来，国家“去杠杆化”政策不断推进，限购、限贷、限价等国家举措相继出台，给以高杠杆经营为主的房地产行业带来了巨大的挑战。

据《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示，在中国前15家房地产公司中，恒大负债率高达152.9%，连踩三道红线。值得关注的是，在2021年后半年恒大集团又相继在商票的兑付、境外债券未能履行担保义务等方面出现了问题，从而引发债务危机。

据财报数据显示，2018年、2019年及2020年，中国恒大归母净利润分别为人民币(下同)373.90亿元、172.80亿元及80.76亿元；同期负债总额分别为1.57万亿元、1.85万亿元及1.95万亿元；现金及现金等价物分别为1293.64亿元、1500.56亿元及1587.52亿元。由以上数据不难发现，近年来恒大的盈利情况不仅出现大幅下滑，资金与负债的缺口也随之扩大。

据公司2021年中报显示，期内中国恒大的总资产为2.38万亿元，总负债1.97万亿元，资产负债率82.71%。其中，一年内到期债务为2400.49亿元，而恒大的现金及现金等价物只有867.72亿元，不足以覆盖。至于恒大2022年中报，截至9月8日尚未出炉。

在2022年3月的投资者电话会议上，据公司管理层披露，恒大境外直接债务折合约227亿美元，包括集团发行的142亿美元境外债券，旗下公司发行的52亿美元境外债券，以及33亿美元项目融资和私募融资等。

此外，中国恒大境外主体还为部分境内融资提供过担保或回购承诺。目前，在监管部分协调下，恒大境内多笔到期债券成功展期，但境外债券无法取得债权人宽限而违约。

中国恒大2021年上半年简明综合资产负债表

    数据来源：公司财报

快速变现解燃眉之急

现在，恒大已在为当年扩张留下的“后遗症”买单。

7月31日，中国恒大发布公告称，子公司恒大南昌收到日期为7月25日的仲裁裁决书，仲裁申请人在2021年7月为中国恒大控制的实体借款提供担保，恒大南昌以其持有的合计12.82亿股盛京银行股份向申请人提供反担保质押。因借款方未能还款，申请人履行担保责任并向该子公司主张执行该质押。

据公开资料显示，恒大南昌于2016年通过收购该行5名内资股东10.02亿股股份成为该行第一大股东，后于2019年将持股比例增加至36.4%。然而，为了应对债务危机，恒大于2021年下半年开始抛售股权，套现近110亿元。

9月7日，据阿里司法拍卖平台显示，恒大南昌持有的盛京银行全部约12.82亿股内资股已由7家公司竞拍成功，网拍卖成交价约73.07亿元。随着剩余股权在近期拍卖完成交易，恒大累计回笼资金超过180亿元。

《投资时报》研究员注意到，近期恒大将缩减举措也触及到足球领域。许家印曾公开表示：“恒大要继续坚定不移做好足球，未来广州队的定位将会是摇篮和平台”。但是，如今的恒大却不得不通过加速处置资产来解负债方面的燃眉之急。

8月4日晚间，中国恒大发布公告称，已于8月3日与受让方广州市规划和自然资源局签订解除协议，退还广州恒大足球场地的土地使用权，并获得55.2亿元出让金退库款。

在外界看来，变现或许只能解决眼前问题，令市场最为担忧的还是恒大所面临的不确定性。该公司2021年度报告及2022年中报至今均未披露，让一切计划慢下来等待转机，或许是当前最好的解决方案。