《投资时报》记者  安喆

5月25日，新希望服务控股有限公司（简称“新希望服务”，股票代码3658.HK）正式在香港联交所主板挂牌上市，农银国际为其保荐人，至此物业行业资本阵营已有46家。

此次上市，新希望服务同时吸引了Neptune (贝壳）、Green Better（小米）、CSIIL（中国四川国际投资）、Peak Re鼎睿再保险（复星国际）、Keltic（深圳凯尔汉湘实业）以及Golden Star六家基石投资者认购，可见其长远价值被看好，而3.8港元/股的定价，给到投资者较为可观的上升水位。

物管股被长远看好，“现金奶牛”释放光热

目前，我国物业管理行业呈现出规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将达2至3万亿元。而凭着物业行业存量+增量的发展路径、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红等商业模式特点，使得物业板块一度被称为“现金奶牛”，IPO动作也是频频出新，目前仍有17家物企待上市。

自4月推出恒生物业服务及管理指数后，各物管股更保持平稳上扬态势，虽近期有众多强势新股分散关注，但新希望服务仍然成功赶上了这趟热门专列。

“小而美”的潜力股，跑出非对称竞争优势

2014年，彩生活服务敲开香江资本市场的大门，到今天，在管规模排名前20的物企有超70%已上市，且规模基本都破亿方。后续排队上市的物企大多以中小型为主，抛开规模因素，同质化竞争激烈的情况下，物业企业的服务质量、业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。作为“小而美”的新希望服务，如何跑出速度？

58.23元/㎡，40%，103.6%，突显增长潜力

从招股书中可以发现新希望服务几个亮眼数据：2019年以每平方米58.23元的收益，在物业百强中排名第8；公司近三年整体毛利率水平均在40%以上；民生服务的业绩从2018年的2830万元增至2020年的1.17亿元，复合增长速度高达103.6%。几个数据已经足够体现新希望服务强劲的增长潜力。

内生+外生增长加持，带来增长确定性

截止最后实际可执行日期，新希望服务的在管楼面为1141万平方米，截止2020年12月31日，已订约未交付的还有508万㎡，占现时在管楼面的44%。同时，依托新希望地产的稳步增长，为新希望服务提供了一个收益来源稳健的优质在管物业组合。以上内生条件，都加强了未来业绩增长的稳定因素。

对于物管公司成长关注的第三方扩张能力，新希望服务也有一套系统的打法。一方面仍会主要巩固在成渝及华东的市场地位；一方面强化对医疗设施等高盈利潜力业态的拓展；亦计划将全球发售所得款项净额的70%用于投资收并购。虽然新希望服务外拓起步时间略晚，但2021年截止实际可执行日期即成功独立获得12份物业管理服务合约，由此彰显的外生能力，对业绩增长带来护盾。

围绕民生的服务生态，跑出增值优势

因具政策支持，物管行业的中期展望变得更为正面，加上城市服务及新的收购机会，一个高复合增长率的未来正被预见，其中增值服务成为第三方扩张能力外的另一焦点因素。 目前，上市物企的增值服务主要围绕零售、美居、传媒、房屋经纪等方向，但始终存在细分商业模式待完善、增值服务渗透率待提升的问题。这其中，供应链是关键影响因素，而这恰好就是新希望服务的优势。

以农牧、食品和乡村振兴为主体的新希望集团，在乳业、食品、快消等民生领域有完善的产业链和供应链，让新希望服务能迅速进行上下游整合，再以细分领域的标准进行运营，满足业主及住户等在公共空间购物、旅游、娱乐等多方面需求，实现民生服务组合多元化，形成特色发展能力，前文提到的近三年103.6%的高复合增长率就是最好的证明。

强化智慧与商业能力，稳步提升服务质量

外拓能力、增值服务力体现投资价值，而智慧化和商业能力则表明成长性，提升服务质量。 首先，是智慧化。当前几乎中大型物企都有智慧服务平台，但平台服务的针对性和完善性皆有待进一步增强。新希望服务的“晚入学”，在行业大环境中并没有落后。最近，公司就与小米达成战略合作，在智能家居服务层面，完善拎包入住的智慧生态。同时，新希望服务还部署AI智能算法，开发社区级智慧生活服务平台，逐步实现自动识别通道占用、高空抛物、外来侵入等异常情况，为居民提供一站式社区周边服务。再加上常规的人脸识别、中央集控等系统，提高服务质量，推动精益管理。 

其次，是商业运营。一般说来，商业的毛利润率普遍比物业高，而新希望服务便是一家商物一体的综合性物业管理企业。在服务内容里，就包含商业市场研究及开业准备、商业管理服务及营销推广服务、商务物业租赁服务等内容。而在招股书中，新希望服务还计划发展社区商业服务，打造15分钟生活圈，带来4+X社区业务组合，为客户建立消费者中心、生活中心及社交中心，完善居民的生活场景，形成一个服务美好生活的闭环，自然带来服务质量的提升。

在上市仪式上，新希望集团董事长刘永好先生表示：“物业服务是一项长周期的、朴实的事业，要稳定地做出可持续价值，需要不断提升社区服务和商业运营能力，真正成为一个能服务客户美好生活、服务社区美好生活、服务城市美好生活的民生服务运营商”。