富力地产这份迟到的2021年报显示，期内公司实现总营业额762.3亿元，同比减少11.25%，归母净利润则从上年同期的91.5亿元大幅降至-163.5亿元

《投资时报》研究员 董琳

2022年业已过半，但对于部分房企来说，谈“回暖”仍为时尚早。

8月12日，广州富力地产股份有限公司（下称富力地产，2777.HK）披露了7月份销售情况。数据显示，富力地产7月总销售收入约19亿元，同比下降76.82%；销售面积约145600平方米，同比下降76.22%。截至2022年7月底，该公司总计销售收入约284亿元，同比下降61.27%；销售面积达2179200平方米，同比下降60.11%。

而就在几天前，富力地产也终于发布了延期4个月有余的2021年经审核年度业绩报告。财报显示，该公司期内实现总营业额762.3亿元，同比减少11.25%；归属于母公司股东的净利润由盈为亏，从上年同期的91.5亿元大幅降至-163.5亿元。

更为严峻的是，富力地产的债务危机并未在2021年内得到解决，且在2022年进一步恶化。据财报披露，目前，该公司已有近300亿元债务违约或交叉违约。同时，年内到期债务近700亿元。而截至2021年底，其在手非受限资金仅有约63亿元。

业绩报告披露后，富力地产股价连续4个交易日走低，8月11日，该股创出1.49港元/股低点，这相较于其2021年6月创下的9.86港元/股的阶段高点，累计跌幅超过84.8%。截至8月16日收盘，富力地产报于1.61港元/股，总市值为60.41亿港元。

针对公司销售持续疲软、债务违约等问题，《投资时报》研究员电邮沟通提纲询问富力地产相关部门，截至发稿尚未收到公司方回复。

2021年6月至今，富力地产股价走势情况（港元/股）

数据来源：Wind

净利润亏损163.5亿

过去的2021年，富力地产将其称为“困难的一年”。

据克而瑞研究报告显示，2021年，富力地产实现全口径销售金额1201亿元，同比下降19.7%；全口径销售面积941.5万平方米，协议销售面积同比下降20.4%。按照该公司制定的1500亿元销售目标，其全年完成销售目标的80%。

另据年报数据披露，富力地产2021年实现总营业额762.3亿元，同比减少11.25%，其中物业发展、投资物业租金收入及酒店营运三大核心业务板块分别实现收入690.01亿元、10.67亿元、50.7亿元，同比变动分别为-12%、-8%、13.6%。

具体到各区域销售额，2021年富力地产除华南区域实现3%的微增之外，其余6个位于中国的大区均呈现10%以上的同比下滑，其中下滑幅度最大的是华东地区，降幅达到37%。

此外，期内富力地产拿地销售比仅为0.02，土地投拓几乎停滞。该公司全年仅新增5幅地块，新增总土储约83.7万平方米，新增土地支出仅30亿元，同比大幅减少8成。

而与销售及营收的下滑相比，富力地产的利润亏损情况更加严重。2021年，富力地产毛利亏损21.7亿元，净利润亏损达163.5亿元。对此，富力地产在年报中称，由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减，毛利率下跌，加之较高的营运开支，导致集团录得亏损。

《投资时报》研究员注意到，2021年富力地产在存货及金融资产中，一次性撇减资产价值约150亿元，占利润亏损额的比例达90%以上。这一数据也超过了华夏幸福（600340.SH）的131.88亿元，成为目前统计房企中计提减值的最高数据。

与此同时，为促进销售、加速现金回流，富力地产不得不牺牲利润，打折出售项目。2021年，该公司新房销售实现的营业收入为690.01亿元，同比减少12%；结转入账的销售物业平均售价为8300元/平方米，较2020年减少约3%。另一方面，随着销售承压，富力地产销售成本也在增加。2021年其销售成本超过全年营业额，达到783.98亿元，同比增加19.68%。受上述因素叠加影响，富力地产期内物业发展整体毛利率从上年的25.2%降至13.9%，减少11.3个百分点，几乎折半。

鉴于市场情绪疲弱，有些机构对富力地产销售前景保持审慎看法。8月9日，瑞信研报显示，将富力地产2022—2023财年收入预测下调27%—30%，预计22/23财年毛利率为13.7%/14.5%；预计2022财年净亏16亿元，并在2023财年扭亏为盈。此外，资产净值估计下调23%，以反映盈利能力下降；资产净值折让扩大至90%（前值为85%）。

2021年富力地产主要业务营收数据（千元）

数据来源：公司财报

债务压顶，财报被出具保留意见

年报显示，截至2021年末，富力地产总资产为3985亿元，总负债3157亿元，净资产为828.6亿元，资产负债率79%。从“三道红线”看，该公司剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率130%，现金短债比0.1，仍为“红档”。

在房地产销售低迷以及融资渠道受限压力之下，商票、债务已成为悬在众多房企头顶上的“达摩克利斯之剑”，富力地产亦身在其中。

《投资时报》研究员注意到，此次富力地产年报被香港立信德豪会计师事务所出具保留意见。保留意见内容涉及双方针对递延所得税资产有所分歧，以及提请注意“与持续经营有关的重大不确定性”。

根据该事务所出具的报告，截至2021年末，富力的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款等总额为1371.71亿元，其中有700亿元将在未来一年内到期。而截至2021年末，富力地产所持的货币资金（包括受限制现金）为211.04亿元，短债缺口将近500亿元，偿债压力较大。

更为严重的是，富力地产在2021年就已经出现违约行为。截至2021年末，富力无法按预期还款日期偿还的若干银行及其他借款达70.07亿元；自2022年1月起至财务报表获批当日止，到期的若干银行及其他借款100.29亿元也未能偿还。立信德豪会计师事务所表示，富力地产共有约298.83亿元银行及其他借款已违约或交叉违约。

为缓解公司流动性资金紧张，富力地产也频频进行债务展期和资产出售。

今年7月，富力地产成功将总额49.4亿美元（约合人民币331亿元）的十只境外美元债进行展期，其中，原2022年到期美元债延期至2025年，原2023年到期美元债延期至2027年。

该公司也在寻求境内公司债展期。如原本要在2023年4月到期摘牌的“16富力04”，和原计划在2023年5月到期摘牌的“16富力06”，展期方案已经获得通过，总规模约30亿元。对于同样会在2023年5月到期的“19富力02”，8月12日，富力地产拟为债券增加增信保障措施，将包头市品富房地产开发有限公司20%股权（对应项目为包头富力尚悦居项目）用于本期债券的质押增信。

同时，富力地产也积极通过变卖资产聚拢资金。3月15日，该公司将位于英国伦敦的Vauxhall Square项目，以9570万英镑（约合人民币7.96亿元）出售给远东发展；4月，又以26.6亿港元将Thames City出售予中渝置地创始人张松桥；5月30日，其将海南首府项目以10.01亿元价格出售给力量能源。

富力地产在年报中表示，尽管2021年市况困难，集团仍成功完成数宗具有里程碑意义的交易，以支持流动资金即时需要，并为市场树立了信心。2022年，集团亦透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产，旨在运用资金减少负债及补充营运资金。随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。