文旅客流下滑，叠加地产销售修复乏力，共同折射出华侨城A在“文旅+地产”双轮驱动下的现实困境 

投资时间网、标点财经研究员 董琳 

随着传统暑期消费旺季正式开启，全国各地欢乐谷、玛雅海滩水公园密集上线夏日主题系列活动，这也意味着深圳华侨城股份有限公司（华侨城A，000069.SZ）的文旅板块，正式进入全年业绩贡献的黄金窗口。

不过，从最新经营简报来看，公司旺季效应不及预期。公告显示，7月华侨城A旗下文旅企业合计接待游客707万人次，同比减少10.3%；1—7月累计接待游客4322万人次，同比下降5.2%。

与文旅板块相对应，公司地产销售持续处在低位，延续收缩策略。数据披露，7月华侨城A无新增土地获取，单月合同销售金额为7.4亿元，同比下降56.2%；销售面积约5.7万平方米，上年同期为13.6万平方米。1—7月公司累计合同销售金额为61.7亿元，同比下降44.8%；累计销售面积约46.3万平方米，上年同期为74.2万平方米。

文旅客流下滑，叠加地产销售修复乏力，两组数据背后折射出华侨城A当前在“文旅+地产”双轮驱动下的现实困境。二级市场方面，2026年以来，公司股价持续在1—2元/股（不复权）区间低位震荡，进一步反映出资本市场对其基本面的担忧。截至8月19日收盘，华侨城A报1.76元/股，年内跌幅约29%，总市值为141亿元。

2026年以来华侨城A股价走势情况（元/股）

数据来源：Wind

投资时间网、标点财经研究员注意到，2025年9月，吴秉琪出任华侨城A董事长，开启新一轮改革周期。公司确立“盘活存量、做优增量”的核心经营主线，坚持文旅与特色地产双主业不动摇，同时推进组织架构精简、非核心资产处置、全面降本增效，力求化解历史遗留包袱，修复资产负债表。

经过半年多调整，华侨城A已经在现金流管控、降本增效、内控治理层面取得一定成效，但从业绩表现来看，公司仍处于减值压力释放期，业绩延续亏损趋势。

据近期披露的半年度业绩预告数据，若以区间中位数测算，2026年上半年华侨城A录得归母净利润亏损38.0亿元，相较2025年上半年增亏9.3亿元。分季度看，公司一季度归母净利润亏损13.7亿元，同比减亏0.5亿元；二季度归母净利润亏损约24.3亿元，同比增亏9.8亿元。华侨城A表示，亏损加剧，主要因公司持续开展“强去化、促回款”经营策略，基于审慎性原则对存在减值迹象的资产相应计提减值准备所致。

与此同时，华侨城A债务端的压力依旧客观存在。截至2025年末，公司有息负债规模达1185亿元。尽管受益于央企主体信用，公司债务结构以中长期为主，融资成本保持在相对低位，短期集中兑付风险整体可控，但高额的债务规模带来的利息支出，持续侵蚀利润空间。

但市场仍看到华侨城A风险逐步释放的信号。东方财富证券在近期研报中指出，公司来自地产业务的业绩拖累有望逐步减弱。减值方面，华侨城A在2025年计提约100亿元减值后，截至2025年末的存货累计减值比例达12%，已处于行业较高水平，减值较为充分，后续减值规模或有所下降。销售与结转方面，2026年上半年公司全口径销售金额为54亿元，同比降幅为43%；随存量项目持续去化，华侨城A的销售和结转规模也随之下降，考虑到2025年下半年房地产业务毛利率出现环比改善，该机构推测公司毛利率水平或接近触底，结转亏损规模有望随之收缩。

2021年至2025年华侨城A归母净利润及同比情况（亿元、%）

数据来源：Wind

值得关注的是，在房地产行业深度调整的背景下，文旅板块相对稳健的客流表现，成为华侨城A对冲地产业务收入与利润波动的重要缓冲。2025年，公司文旅板块实现营收213.72亿元，在总营收中的占比达到68.10%，成为第一大收入来源。

为进一步改善板块盈利结构，华侨城A正积极推动文旅业务从重资产自持向“轻重并举”转型，试图通过委托运营、管理输出、品牌合作等模式实现业务扩张，以轻资本方式获取运营服务收益。不过，短期来看文旅板块依旧面临重资产折旧、盈利转化不足等现实问题，暂未成为公司业绩修复与资产估值重构的有力支撑。

回望近年经营轨迹，华侨城A已连续四年出现归母净利润亏损，2022年至2025年累计净亏损额超过400亿元。面对地产深度调整、资产加速处置出清的复杂局面，公司的转型路径，能否顺利走通？

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