新城控股将通过“抓销售、盘融资、紧运营、控风险、保利润、调结构”积极作为，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路

《投资时报》研究员 卓玛

随着世界范围内经济环境日益严峻复杂，叠加今年上半年多地疫情反复等超预期因素影响，房地产市场经历了前所未有的挑战——受整体行业环境影响，市场信心整体转弱，各房企销售面临严峻形势。

面对复杂的行业环境，新城控股集团股份有限公司（下称新城控股，601155.SH）围绕“双轮驱动”战略，仍在经营过程中展现了行稳致远的韧性，资产结构不断优化，开发业务经营平稳，商业管理业务持续提升。

8月30日，新城控股发布2022年半年报。数据显示，今年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，实现归母净利润30.10亿元。

稍后的9月2日，新城控股在线上举行了半年度业绩说明会，公司董事长王晓松在会上表示，公司将一如既往专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，“双轮驱动”战略将继续维稳精进。

对于接下来的业务发展规划，新城控股董事兼总裁梁志诚在业绩说明会中表示，2022年，在行业面临新变局、新挑战下，公司提出了以“三保”为核心的管理目标，即“保交付、保首开、保开业”，其中“保交付”为公司运营管理的重中之重。

据半年报披露，新城控股计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中，住宅项目404.70万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中，住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。

“住宅+商业”双轮驱动，吾悦广场出租率达96.01%

新城控股主营房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。数据显示，今年上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，实现归母净利润30.10亿元。

从收入构成上看，新城控股的收入来源于房地产开发销售和物业出租及管理两大部分，其中，房地产开发销售是该公司的主要收入来源，上半年这两部分业务分别实现营业收入377.36亿元和43.79亿元，毛利率分别为16.12%和72.22%。

今年上半年，新城控股完成合同销售金额651.60亿元，实现合同销售面积 657.20万平方米；实现结算金额549.38亿元（含合联营项目），实现结算面积 623.25 万平方米。为响应中央“保交楼、稳民生”的要求，践行企业社会责任，该公司在报告期内一共组织交付了近4万套物业。

同时，新城控股通过“抢春行动”、关键节点冲刺等全力完成既定目标，紧抓销售和资金回笼，上半年，该公司实现760.30亿元的全口径资金回笼，资金回笼率为117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。

此外，新城控股商业地产业务发展良好，今年上半年，该公司全面分析供给端和消费端的变化，客观理性看待行业发展趋势，基于“一Mall一街、一轻一重、一新一旧”的业务场景，围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务。

此外，上半年新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，约为145.70%。

截至今年6月末，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。

天风证券研报显示，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好，财务保持稳健。东北证券研报则表示，公司作为被监管层认可的示范性民营房企，地产开发和商业运营双轮驱动。随着融资改善、信用修复，经营逐步回归常态。

融资成本逆势下降，“三道红线”稳居绿档

2022年上半年，货币政策转向宽松，民企融资环境出现边际改善，但整体形势仍不容乐观，房地产行业融资压力仍较大。基于此，新城控股顺势而为，主动降低有息负债和优化债务结构，同时积极拓宽融资渠道。

财报显示，新城控股今年上半年发债获得增信支持，中债信用增进公司和上海银行联合为该公司10亿元中期票据的发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。

同时，新城控股通过在境外新发优先绿色美元票据，实现募资1亿美元，成为今年4月以来第一笔民企地产境外新发，也是2月以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。

数据显示，新城控股今年全年公开市场债务到期合计126亿元，前8个月已到期偿还或提前偿还103亿元。

对此新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬也在业绩说明会中表示，公司将继续坚持底线思维，做好资金排布，积极确保每笔债务到期偿付。

管有冬还表示，上半年公司合理控制融资成本，截至6月末的整体平均融资成本为6.50%，较上年同期逆势下降10个bp、较上年末逆势下降7个bp。未来，公司将继续积极配合国家及行业政策，稳步降杠杆，并合理调整负债结构、拉长债务久期、降低融资成本。

新城控股及公司管理层对于公司前景充满信心，并用实际行动予以支持。

今年3月，新城控股发布了公司部分董监高二级市场购买公司债券的公告，表示将在未来3个月内购买不超过2000万元的公司债券。截至6月20日，相关购买主体累计在二级市场购买公司债券1224.29万元。

同月，新城控股还公告表示以集中竞价交易方式回购公司股份，回购资金总额为1亿元—2亿元。截至7月底，新城控股已累计耗资4933.64万元回购股份238万股。

除了融资方面不断突破外，新城控股还积极响应“三道红线”政策，有力有效防范风险。截至6月末，新城控股的合联营公司权益有息负债合计为91.44 亿元，公司剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为 48.37%，现金短债比为 1.06，全部指标均达绿档要求。

王晓松表示，公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳定经营及全体投资者的利益。

探索绿色低碳

除了坚持做精主业、提升核心竞争力外，新城控股同时还围绕主业进行相关业务的研究和探索。

当前，绿色低碳已成为全球经济发展的必然趋势，我国“双碳战略”亦蓬勃推进，绿色健康的生活方式逐渐成为一种新风尚。

作为一家地产企业，新城控股秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。5月份发布的新蓝行动，即通过绿色建造的管理蓝图，绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，以实现绿色低碳的发展战略。2022 年作为新蓝行动启航之年，新城控股在品牌发布、榜样宣传、实地参观、全员参与多维度并行落地。

今年上半年，新城控股新建项目绿建覆盖率达100%，并获取19个绿建运行标识，已预认证4个项目的国际绿色标识。

在“可持续发展”的绿色理念指引下，新城控股还战略布局新能源业务，抢先探索新发展模式，默默耕耘2年多的吾盛（上海）能源设备科技有限公司（下称吾盛能源）投资与管理平台已迸发生机。

相关数据显示，截至今年6月末，吾盛能源累计投产项目55个，累计装机规模约60MW，预计年发电总量7500万度，每年减少碳排放量74775吨。