中南建设董事长陈锦石表示，中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。相信渡过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位

《投资时报》研究员 卓玛

今年上半年，各大房企经历了多重考验。作为行业中的重要一员，江苏中南建设集团股份有限公司（下称中南建设，000961.SZ）也在市场震荡中坚韧前行。

8月29日晚，中南建设发布2022年半年报。财报显示，该公司上半年实现营业收入241.35亿元，实现归母净利润为亏损16.15亿元。

纵览中南建设上半年业绩表现，总体喜忧参半，“韧”成为公司经营发展的关键词。尽管上半年录得亏损，但凭借多年的稳健经营及严格的财务纪律，中南建设上半年在降杠杆、保现金流方面依然取得了不错的表现。

截至上半年末，该公司有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降17.6%，年内到期公开债务仅为2亿元；公司经营活动产生的现金流量净额为48.09亿元，并连续5年保持正值。

8月30日下午，公司召开半年度业绩交流会，中南建设董事兼总经理陈昱含在会上表示，展望后市，短期很煎熬，长期有信心，公司上下将卧薪尝胆，向黎明铮行，专注地产和建筑主业，挖掘存量盘，继续保卫现金流安全。

中南建设董事长陈锦石也表示，行业当前还没有触底，“预计还需要半年到一年的时间”。但将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产。

全力推进保交付工作，承担市场主体责任

2022年，房地产行业的调整仍在持续。作为国民经济的重要行业，从去年中央经济工作会议提出加强预期引导，进一步明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求以来，政策方向越来越明确。相信随着政策灵活度的进一步增加，企业新发展模式探索的进一步深入，行业将逐步企稳。

受市场调整影响，中南建设上半年房地产业务实现合同销售金额330.1亿元，实现销售面积267.6万平方米，同比分别减少69.7%和66.1%，平均销售价格为12333元/平方米。其中，一二线城市实现的销售金额占总量的48%，同比略有上升。

尽管销售签约额难以维持增长，但中南建设围绕“保交楼、稳民生”的政策导向，全力推进保交付工作，承担市场主体责任。

针对市场情况，中南建设有针对性地调整了不同项目的施工进度，放慢了施工节奏。今年上半年，该公司新开工面积为114.6万平方米，竣工面积346.1万平方米。

截至6月底，中南建设房地产板块已累计交付57个项目，共计32849套品质住宅。据媒体统计，该公司交付总量位居全行业TOP9，多个项目交付满意度达100分。而针对下半年的交付工作，中南建设也已做好铺排，预计将新增交付8.3万套。

截至今年6月末，中南建设拥有房地产开发项目482个，其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1045.0万平方米，可竣工资源总面积为3704.2万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。

建筑业务方面，中南建设上半年建筑业务实现营业收入41.63亿元，综合毛利率为4.66%。上半年新承接（中标）项目合同总金额为25.4亿元。其中，3亿元以上项目2个，占比 46%。

该部分业务涉及的多个重大工程也在稳步推进——如北京丰台站周边配套路网工程顺利完成建设、杭州西站枢纽站站东疏解通道全面贯通、以及南京地铁11号线商务东街站开始主体结构施工等。

事实上，项目的顺利交付正是房企核心竞争力和经营能力的体现。在目前的行业大变局下，“交付力”最能检验房企自身是否稳健经营。机构普遍认为，标杆性民营房企的努力保交楼在当前市场环境下殊为不易，它们的现金流安全、如约交付及偿还债务等表现，不仅为业主带来信心，更能提振行业信心，显示出头部房企的担当与责任。

清晰现金流管理，守住经营安全底线

当下，规模和利润增长已不是房企追求的首要目标，如何稳住现金流“活下去”才是生存要义。

对于地产企业来说，现金流就是血液般的存在，也是反映房企真实经营状况的重要指标。甚至有业内人士认为，决定房企能活多久的恰恰就是经营性现金流。但今年上半年，经营性现金流为正的企业凤毛麟角。

在销售持续低迷、融资渠道不畅的背景下，中南建设通过清晰的现金流管理思路，平衡资金压力及运营风险，上半年仍保持了良好的经营性现金流状况。

中报显示，中南建设上半年经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额为48.09亿元，同比增长99.41%，并连续5年保持正值，显现出难得的韧性。

打铁还需自身硬。良好的现金流管控是守住企业安全经营底线的必要举措，而在债券违约频发、房企暴雷持续、多地出现停贷风波的情况下，保兑付也是当下市场普遍关注的焦点。

Wind数据显示，2022年—2025年是房企债务兑付的高峰期，其中2022年是未来四年中房企偿债压力最大的一年。但中南建设始终坚守承诺，每次都如期如约兑付。陈昱含在业绩会中坦言，“上半年我们扛过了若干兑付高峰，在境内债方面没有违约，美元债交换要约持续推进”。

其中，今年3月，中南建设拿出9.94亿元如期支付“20中南01”、“20中南02”和“21中南01”的年度利息，并兑付回售的“20中南01”；4月，兑付“建银6优A”本息2.48亿元；5月，兑付“17中南01”、“19中南02”和“20中南01”本息512万元；6月，支付“20中南建设MTN001”年度利息和回售本金3.55亿元；7月，兑付“建银7优A”本息3.96亿元，支付“21中南建设MTN001”年度利息6800万元。

而就在中报发布前三天，中南建设刚刚支付了1.83亿元的“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金。

这一个个兑付数字的背后，正是中南建设抗风险能力的体现。

基于此，今年上半年，中南建设进一步压降有息负债109.4亿元，下降幅度达17.6%，超过行业平均水平。同时，得益于长期坚持不依赖有息负债的发展模式，该公司有息负债余额仅为511.7亿元，与经营规模的比值继续保持行业最低水平。

其中，中南建设的短期借款和一年内的有息负债合计194.9亿元，占总有息负债的38.1%，并较2021年末减少45.8亿元，负债结构进一步优化。

而从财务安全的角度来看，中南建设截至今年6月末拥有货币现金163.24亿元，未来一年公司待偿还公开市场债务共17亿元，年内公开市场到期债务仅为2亿元，足以保障短债的偿付安全。

与此同时，中南建设的“三道红线”指标也持续改善。截至今年6月末，中南建设的总负债率、净负债率和扣除预收账款后的负债率分别为88.05%、85.19%和79.10%，分别较2021年末下降0.32个百分点、7.58个百分点和1.42个百分点。扣除受限资金后的现金短债比为0.61，较年初增加1个百分点。

融资渠道扩宽，看好未来房地产市场

在降负债效果显著的同时，中南建设的融资渠道也进一步扩宽。

有消息称，银行间市场交易商协会探讨通过中债增进公司增信支持民营房企发债融资，中南建设也是试点之一。而在此前，该公司控股股东已与华融资产和江苏资产这两家AMC机构签署战略协议，预计可获得70亿元的资金支持。

在8月30日下午的业绩会上，陈昱含在谈及上述合作进展时表示，目前公司已有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地。在各级政府的帮助下，公司和相关机构都在共同推动，争取早日突破。

“AMC参与到房企纾困和转型升级中来，是本次国家救市举措中的创新之举，对相关各方而言都存在一些空白和盲区，因而融资落地未必如想象般迅速。接下来，公司将在AMC机构及相关主体监管下共同决定资金的具体用途，包括现有项目复工复产、未来项目发展或用来偿还债务等。这些增量资金将有利于增加公司流动性，助力公司转型升级。”陈昱含说。

陈昱含还表示，随着政策环境的相对放松，当前公司各渠道融资都在进行。除与华融资产和江苏资产的合作外，公司房地产项目的开发贷和建筑业务流动性贷款也都正常进行。此外，公司股东大会在年初通过了100亿元的融资工具授权额度，如果市场有机会，会努力把握。

对于目前行业的看法，陈锦石认为，行业当前还没有触底，“预计还需要半年到一年的时间”。但在政府各级调控下，将来的房地产市场会更规范，发展会更稳定，不能再用以往野蛮式高速增长的观点看待房地产。

对于公司目前的转型升级进展，陈锦石则表示，中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。相信度过难关之后，公司的管控能力会更强，各项改革也将更到位。

展望未来，中南建设在中报中表示，在市场仍处于调整阶段时，公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在市场明确回暖前，将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长。公司将以现金流安全作为第一目标，积极推动销售，增加回款，增加自由现金，同时将进一步精细化管理，严格控制费用，与各类合作方和金融机构协商，优化付款条件，控制现金支出。