《投资时报》记者 杨帆

2022年8月29日晚，招商蛇口（001979.SZ）披露2022年度中期财报，经营韧性彰显。公告显示，2022年上半年，招商蛇口实现营业总收入575.63亿元，归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。2022年上半年，公司“加速去化”与“开源节流”双向发力，开发业务稳中有进，非开发业务聚焦专业化与市场化，进一步深化转型发展。

2022年上半年，新冠疫情依然在全球反复，叠加房地产市场环境影响，如何走出未来行业新格局成为行业关注的焦点，而招商蛇口给出了自己的答案。2022年是招商蛇口的“品质年”，其中，“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新形势下推进“三个转变”落地——从开发为主向开发与经营并重转变，坚持价值导向把握好规模与成长的关系；从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升发展质量。新形势下，招商蛇口深化转型发展，多措并举实现提质增效，以稳健步伐迈向高质量发展。

保持战略定力抓去化，线上营销发力开发业务稳健

在行业持续调整的2022年上半年，招商蛇口保持战略定力，奠定业绩持续稳健基础。

招商蛇口在开发业务上以稳促进、奋力攻坚。财报指出，招商蛇口2022年上半年持续深化质效提升工作运作机制，以“一城一模板”2.0为抓手，在弱市环境下盘库存、抓去化，运用数字化营销手段，加强销售及回款管理。公司建立了项目分级管理机制，分城市、分板块实施差异化销售政策，大幅提高管理颗粒度和精细度，线上营销继续发力，线上获客量大幅提升。

数据显示，2022年1-6月，公司累计实现签约销售面积487.51万平方米，累计实现签约销售金额1,188.27亿元。整体位列上半年全国房企全口径签约金额排名第6，较去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共14个城市进入当地流量销售金额排名前十位，城市深耕成效进一步凸显。

招商蛇口投资管控进一步加强，聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，夯实投资质量。1-6月，公司累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米。主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。公司持续打造精品计划2.0，强化方案设计质量、施工质量管控，通过推广828技术，利用数字化技术加强精细化施工管理，同时全面推行精益交付管理，全流程提升产品品质。

聚焦优势赛道，轻重结合推进“双百战略”

在持有业务上，招商蛇口聚焦经营性优势赛道，加码“双百战略”逐步落地。作为深耕行业四十余年的龙头与风向标，招商蛇口敏锐洞察行业形势，结合公司实际资源沉淀和发展需要考虑，不断提升存量资产经营效益及资产价值。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，在持有业务投资发展与运营管理逻辑上形成管理闭环。

具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。据悉，得益于优越的区域位置、精准的项目定位及强势的业态组合，常熟首例滨湖文商旅体综合体常熟琴湖溪里招商率达100%，开业率达91%，开业首日客流破15万人次，经营效益与品牌影响力持续提升。

写字楼方面，上半年，招商局商业房托收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。于招商蛇口而言，进一步健全了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，有利于助力公司持有业务的发展。

公寓方面，在多项政策利好下，招商蛇口持续打造 “壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店已成功揭牌，预计年内正式对外营业。目前，公司运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家；酒店业务全周期操盘管理能力不断优化，打开自有酒店品牌市场知名度可期。

多域布局打造标杆园区建设，数字化营销赋能支撑发展

招商蛇口高质量综合发展的重要板块——园区业务，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。公司持续从产品打造和产业集聚两个方面开展标杆园区建设，通过存量园区改造，提升项目品质；通过产业链梳理，引进核心产业并做好上下游资源配套，加快专业化园区的打造。招商蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，以及创新孵化基地——招商创库。

值得注意的是，随着科学技术的发展，加快数字化转型，赋能主业发展也成为当前新时代的新议题。招商蛇口持续保持科研投入力度，其中数字化工作结合公司业务发展和管理需要，重点围绕“经营管理”、“开发管理”、“持有赋能”、“客户经营”、“智慧空间”五大业务板块规划相应的项目群，深化数字化创新应用，赋能公司业务发展。全面提升各业态的数智化和数据化管理水平，以提高经营效率、优化客户服务为重点，深挖典型场景，打造标杆项目，完善对业务的支撑。

高质量落地并购，招商积余稳居非住业态领先地位

招商积余上半年实现营业收入56.46亿元，较上年同期增长18.16%，在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米。新拓展项目结构进一步向“高质量”优化，新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。目前，招商积余已形成“1+1+N”通用性业态服务标准体系架构，高品质产品和服务提升品牌影响力。

招商积余增值服务同步发力。上半年，增值业务预计实现营业收入8.3亿元，其中案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务等业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成，变现能力成效显著。而报告期内顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权，招商积余的高质量落地并购项目，对于其扩大金融赛道物业业务规模、提升金融类物管业务影响力及专业化服务能力、稳固非住业态领先地位奠定坚实基础。

三道红线全面绿档，债务结构优化降本成效显著

在业务稳中有进的基础上，招商蛇口“三道红线“全部绿档，尽显强劲综合实力。财报显示，招商蛇口滚动监测三道红线监管指标，截至6月末均处于绿档范围。

与此同时，招商蛇口充分发挥企业信用优秀的优势，在上半年采取了中短期稳杠杆和优结构的融资策略，加码债务结构稳固、风险可控。公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。

构建绿色人居，践行责任彰显央企担当

作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，招商蛇口聚焦“健康、科技、绿色”，参与建设绿色智慧城市，推动建筑产业化，在低能耗建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑等方面持续发力。上半年，公司在上海的璀璨城市项目成为上海零能耗建筑试点项目，荣获中国建筑节能协会颁发的“零能耗建筑证书”。上半年新增绿色建筑项目28个，新增建筑面积363万平方米；其中绿色二星及以上认证项目19个。截至2022年6月末，公司累计建设绿色建筑项目377个，建筑面积达4,602万平米。上半年公司装配式建筑面积达1,860.5万平米，占新开工及在建项目面积比例为58.2%。

打造大国强企，不忘大企社会担当。面对全国疫情仍不时反复、形势复杂的环境，2022年上半年，招商蛇口积极履行社会责任，妥善落实国家出台的房租减免政策要求，切实减轻服务业小微企业和个体工商户的经营负担。在监管部门出台相关助力中小企业纾困解难促进协同发展的政策后，招商蛇口第一时间成立工作小组，全面仔细研读政策，结合实际情况制定了租金减免的实施细则并扎实落实。截至6月30日，公司经营管理的持有物业中已签约减免租金约为6亿元，减免租政策惠及租户4000余家。

有市场分析认为，招商蛇口销售韧性好于百强房企，财务稳健，融资优势突出。随着政策持续发力房地产温和修复，下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情，招商蛇口作为央企龙头，销售表现确定性强，业绩布局优良，三条红线稳居绿档，融资优势明显，中长期看好公司投资价值。