龙光集团日前宣布，暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，5笔境外债所涉及的本金约为16亿美元

《投资时报》研究员 吕贡

暂停付息、销售额同比大跌，龙光集团有限公司（下称龙光集团，03380.HK）经营面临多方压力。

日前，龙光集团发布消息称，为推进整体债务管理方案，公司将暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息。据统计，该公司官宣暂停支付到期的美元优先票据本金总规模达到16亿美元，最早到期的一笔将于2023年到期。

针对前述情况，龙光集团相关负责人向《投资时报》研究员表示，公司将针对不同债务情况，利用协议安排、双边落地等不同方式，达到境外整体债务展期。

一方面，是为了应对新市场环境下如何更好保护购房者、投资者和员工等各方利益的平衡，在保交房的前提下进行综合平衡；另一方面，则是为了解决境外债务到期还款压力，让公司和管理层有更多精力放在运营上，最大限度挖掘运营潜能，使得公司逐步回到健康发展轨道。

龙光集团方面还表示，上述举措有利于公司用时间换空间，将更多精力用于公司运营和保交付促销售方面。

从大环境来看，目前中国房地产行业正处于调整期，2021年下半年以来，接连出现部分市场参与者离岸债务拖欠的情形，一定程度上削弱了行业持份者的信心。在流动性进一步收紧、融资渠道减少、购房者情绪不高等因素的影响下，行业融资性和经营性现金流逐步萎缩。

在此背景下，处于上述行业的龙光集团，同样面临短期的流动性压力，合约销售额同比出现了较大幅度的下跌。对此，龙光集团相关负责人向《投资时报》研究员表示，“公司正努力保持生产经营稳定，目前，各项运营和工程建设有序开展，今年1—7月共计完成交付近2.7万套，合约交付率为100%。”

债务或承较大压力

《投资时报》研究员注意到，在龙光集团此次暂停支付境外美元优先票据到期利息、对境外债务进行整体管理的背后考量中，包括了“缓解境外债务到期还款压力”。而进一步拉长时间可以看到，早在今年初，该公司在债务方面或已承受着较大压力。

今年3月7日，深圳市龙光控股有限公司（下称龙光控股）发布临时公告称，由于近期房地产行业整体受到持续深入调整的影响，有包括惠誉、穆迪、标准普尔在内的多家国际评级机构下调了对龙光集团的评级，且评级分别下调至BB-、Ba3和BB-。

在行业整体变化及上述被多家机构下调评级的影响下，龙光集团的现金资源受限比例较高，加上遇到还款高峰期，该公司短期内存在一定的偿债压力。

数据披露，截至今年3月，龙光集团到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产债券化产品到期规模合计为52.99亿元，截至该公告披露日，龙光集团通过自有资金仅仅兑付11.33亿元，之后仍有近42亿元的差额需要该公司进行偿还。

截至2021年底，龙光集团负债总额已达到2181.3亿元，短短一年时间就增加超300亿元（2020年年底为1828.42亿元），而该公司同年年底所持有的现金仅有382.4亿元，较上年同期减少10.8%，其中短期有息负债为358.7亿元，同比大增54%。

按照“三条红线”的标准来看，该公司2021年全年现金短债比为1.07倍，净负债率为82%，扣除预收账款的资产负债率为71%，踩中“一条红线”，为“黄档”房企。

自救措施能否行之有效？

针对龙光集团2021年全年债务状况，克而瑞地产研究分析认为，“由于龙光集团持有现金中包含了受监管资金，实际可动用现金收紧，叠加债到期，短期流动性存在风险。”同时，克而瑞预计，“龙光集团中短期内都将面临挑战。”

为缓解债务压力，龙光集团也采取了一系列“自救”措施，包括加快资产盘后、出售资产、债务展期等方式。

如今年3月8日，龙光控股间接持股51%的子公司汕头市龙光博皓投资咨询有限公司（下称卖方），与中国海外宏洋集团有限公司（00081.HK）的间接全资附属公司中海宏洋地产集团有限公司（下称买方）签订协议，即卖方将出售汕头市龙光景耀房地产有限公司100%的股权及股东贷款给买方，总交易价格约为10.24亿元。

一个多月后，与龙光控股为同一实控人的关联公司龙光交通集团有限公司（下称龙光交通），拟通过其下属全资子公司深圳市龙光基业投资咨询有限公司（下称龙光基业）出售龙光基业持有的贵梧高速40%股权及龙光交通对贵梧高速享有的债权。此次交易的买方为新创建集团有限公司（00659.HK）的间接全资附属公司，总转让价款约为19.024亿元。

此外，龙光集团还通过其他各种方式筹措资金，履行偿债义务，比如采取加快销售回款、缩减运营开支、资产盘活等开源节流措施；与监管和金融机构沟通，盘活预售监管户资金等等。

上半年销售额同比下跌

事实上，受行业大环境影响，龙光集团不仅在债务和流动性上面临一定挑战，在经营与销售端，该公司也承受着较大压力。

截至今年6月末，该公司合约销售额约为303.4亿元，合约销售面积约为190.7万平方米。8月14日披露的最新公告显示，该公司今年7月实现合约销售额约为27.3亿元。1至7月累计合约销售额约为330.7亿元，合约销售面积约为209.7万平方米。

与上年同期的销售状况相比，无论是销售额，还是销售面积，该公相关指标均出现大幅下跌。若照此趋势发展下去，龙光集团今年全年的合约销售额或不及去年的一半。

此外，在行业增长承压、百强房企整体销售下滑的背景下，龙光集团的销售增速也渐显出放缓趋势，由2019年的30.6%下滑至2021年的16.2%。

分析认为，目前的龙光集团，一方面需要尽快制定并推出一套合理有效的境外债务管理方案，以降低公司短期流动性风险、缓解偿债压力；另一方面，该公司需要扛住行业大环境带来的经营压力，扭转今年上半年销售额同比大跌的趋势，重回此前稳步增长的状态。

对于外债管理方案的问题，龙光集团相关负责任人向《投资时报》研究员表示，“目前公司正在加快推进相关事项，会尽快提交一套管理方案”，对于经营方面，其表示，“目前公司各项运营和工程建设有序开展，今年1—7月共计完成交付近2.7万套，合约交付率为100%。”

龙光集团2019年至2021年销售业绩及增速情况（亿元）

数据来源：公司公告、克而瑞地产研究