《投资时报》研究员  周运寻

4月24日，住建部召开会议，重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力。

同时，为满足购房者合理住房需求，多城相继调整房地产政策。据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来，就有30余个城市因城施策。

整体上看，各地楼市调控政策坚持“一城一策”“因城施策”，呈现出较为明显的“控一线、稳二线、拉三四线”的特点，且政策灵活性、丰富性也进一步提高。

在此背景下，各大业绩承压的房地产公司也有望迎来机会。

近日，根据Wind提供的数据，标点财经研究院联合《投资时报》，对港股内房企中2021年营业收入前一百名公司的归母净利润、归母净利率（根据归母净利润及营业收入计算）进行了研究，并根据2021年归母净利率由高至低排名，推出《港股百强内房企2021年归母净利率排行榜》。

研究结果显示，港股百强内房企2021年整体归母净利润缩水近20.5%，归母净利率为7.06%。其中，7家公司的归母净利率在30%以上，略高于2020年的6家；同时，22家内房企2021年出现亏损，归母净利率为负。与2020年相比，七成公司的归母净利率呈下降趋势。

与上年不同，截至2022年4月25日，尚有超30家港股内房企还未公布2021年度业绩数据，其中不乏融创、世茂、恒大等头部公司。

需要说明的是，本文港股内房企来自Wind分类，是指注册地在内地而在香港上市的房地产公司，或者房地产业务主要开展地区为内地的公司。在计算过程中，以港元披露的数据统一转换为人民币。

利润合计同比减少20.5%

据Wind数据计算，2021年港股百强内房企营业收入合计3.88万亿元，同比增长17%；归母净利润合计2735.72亿元，同比减少20.5%。

其中，有6家公司的归母净利润超过百亿元，分别为中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、碧桂园（2007.HK）、龙湖集团（0960.HK）、万科企业（2202.HK）、长实集团（1113.HK）。

其中，中国海外发展是唯一归母净利润超过400亿元的公司，2021年该公司归母净利润为401.55亿元。华润置地则以324.01亿元位居第二位。碧桂园、龙湖集团、万科企业归母净利润均超200亿元，分别为267.97亿元、238.54亿元、225.24亿元。长实集团2021年净利润为173.67亿元。

尽管利润规模较大，但与2020年相比，前述6家公司中仅有2家公司归母净利润实现增长。其中，华润置地增长8.69%，龙湖集团增长19.26%。而整体来看，百强内房企中2021年归母净利润实现正向增长的公司仅有38%，占比不足四成。

归母净利润在50亿—100亿元之间的公司有8家。其中龙光集团（3380.HK）、新城发展（1030.HK）、嘉里建设（0683.HK）归母净利润均超80亿元，分别为98.63亿元、85.91亿元、84.69亿元。

合生创展集团（0754.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）、雅居乐集团（3383.HK）、宝龙地产（1238.HK）、中国海外宏洋集团（0081.HK）分别为79.79亿元、76.13亿元、67.12亿元、59.92亿元、50.51亿元。

在上述14家公司录得50亿元以上盈利额的同时，有22家公司2021年归母净利润出现亏损。

其中，易居企业控股（2048.HK）、富力地产（2777.HK）归母净利润均出现超80亿元的亏损。前者亏损额为88.93亿元，而上年该公司归母净利润为3.04亿元。后者亏损额为88.48亿元，2020年盈利为90.05亿元。

《投资时报》研究员注意到，2020年港股百强内房企中净利润亏损的公司为14个，2019年为9个。此外，与2020年相比，2021年港股百强内房企中有62家公司归母净利润出现下降，2020年为52家。可以看到多数内房企利润空间趋窄，经营压力逐步加大。

7家公司归母净利率超30%

在对不同公司的盈利水平进行比较时，相较于归母净利润绝对值，归母净利率更为直观与科学。归母净利率指标是指每单位营收产生归母净利润的额度，对于规模不同甚至相差较大的公司而言，这一指标更具可比性。

《投资时报》研究员统计分析注意到，2020年，港股百强内房企整体归母净利率为7.06%（该指标2019年为12.84%，2020年为10.39%）。其中归母净利率超过30%的公司有7家，分别为九龙建业（0034.HK）、嘉里建设（0683.HK）、天安（0028.HK）、恒隆地产（0101.HK）、汤臣集团（0258.HK）、长实集团、合生创展集团（0754.HK），略高于2020年的6家。

而在榜单的另一端，受归母净利润亏损影响，22家公司的归母净利率为负值。其中，上海证大（0755.HK）以-279.37%的归母净利率排在最末位。

Wind资料显示，上海证大是证大集团房地产业务的旗舰公司。该公司于1994年开始涉足房地产业务，十几年来，已经发展成为以上海为核心，足迹遍及浙江、江苏、四川、东北等地的综合性房地产集团。

不过近年来，该公司业绩不佳，2019年至2021年，上海证大营收分别为12.15亿元、38.74亿元、6.18亿元，上下波动较大，归母净利润均为亏损状态，分别为-9.48亿元、-9.69亿元、-16.93亿元。同时该公司期末现金余额也逐年减少。

除上海证大外，恒盛地产（0845.HK）、金轮天地控股（1232.HK）、易居企业控股归母净利率也为负值，分别为-123.15%、-111.11%、-100.55%。这些企业也遭遇了较大的压力。

Wind数据显示，恒盛地产专注于在上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区主要经济城市之黄金地段发展大型优质房地产项目。不过，上市12年并曾斥资百亿拿地的恒盛地产，2021年业绩却是增收不增利。

数据显示，2021年，恒盛地产录得33.18亿元综合销售收入，较2020年的28.08亿元上升18.2%；但公司拥有人应占亏损为40.86亿元，公司毛利率为-29.4%，2020年同期其综合毛利为11.49亿元。

对于净利润亏损的情况，恒盛地产提示了多项原因，其中主要为二、三线城市项目销售占比提升，集团加大各地物业促销力度所致。

而金轮天地控股有限公司则是一家主要从事房地产相关业务的中国投资控股公司。公司通过两个业务分部进行运营。房地产开发分部从事房地产开发及销售业务，包括住宅物业、办公及商用物业销售。物业租赁分部从事物业租赁业务，包括自有物业和租赁物业的租赁。公司也通过其子公司从事房地产运营管理业务。

4月24日，金轮天地控股发布2021财年年报，期内公司实现营业收入17.82亿元，同比增长28.32%，归属母公司净亏损19.80亿元，同比止盈转亏，基本每股收益为-1.10元。　　

作为中国领先的房地产交易服务提供商，易居企业控股则正在遭遇信用危机。

今年4月18日，易居企业控股公告称，于2022年到期的7.625%优先票据未能在到期日偿还，已构成2022年票据契约项下的违约事件。该事件进而触发2023年票据契约项下的交叉违约。

二级市场上，易居企业控股股价创历史新低。截至4月25日收盘易居企业控股每股为0.7港元。相较2018年11月每股14.881港元最高点，股价缩水约95.3%。

七成公司归母净利率下滑

2021年，房地产行业利润空间被压缩，还体现在归母净利率的变动上。

与2020年相比，港股百强内房企整体归母净利率下降近3.33个百分点，其中有72家公司归母净利率出现下降。

除前述提到的上海证大、恒盛地产、金轮天地控股、易居企业控股之外，华侨城(亚洲)（3366.HK）、中国新城市（1321.HK）、绿景中国地产（0095.HK）、珠光控股（1176.HK）、SOHO中国（0410.HK）、深圳控股（0604.HK）归母净利率的变动幅度亦颇大。

其中，华侨城（亚洲）2021年归母净利润亏损增加，导致公司归母净利率大幅下滑，由2020年的-16.76%降至2021年的-75.44%，大幅下降58.69个百分点。

华侨城（亚洲）2021年报显示，公司实现年收入约14.74亿元，同比增加12.83%，公司权益持有人应占亏损约8.83亿元，上年同期公司权益持有人应占溢利6375.7万元，每股基本亏损1.49元。

SOHO中国2021年归母净利率则出现反转，由上年的24.45%下滑至今年的-7.52%。

数据显示，SOHO中国2021年首亏1.31亿元，上年同期盈利5.36亿元，由盈转亏，同比大幅下挫124.76%；营业总收入则实现20.76亿元，同比减少17.0%。

另有38家企业的归母净利率出现不同程度的上升，包括恒隆地产（0101.HK）、丽丰控股（1125.HK）、九龙建业（0034.HK）、上置集团（1207.HK）等。其中，丽丰控股归母净利率由2020年的-83.75%增至2021年的-16.86%，提升了66.89个百分点。