2021年，建业地产收益利润双双下滑，其中，收益同比下降3.1%至419.59亿元，溢利同比下降40.4%至12.53亿元，权益持有人应占溢利更是同比降超六成，仅有6.05亿元

《投资时报》研究员 吕贡

盈利能力持续下滑、债务压力难解的建业地产股份有限公司（下称建业地产，00832.HK），此次拟引入投资能否扭转危局？

日前建业地产公告称，控股股东建议出售部分股份，以及根据一般授权发行2024年到期的5%有担保可换股债券。公告显示，建业地产及公司的控股股东恩辉投资有限公司（下称恩辉投资），与河南同晟置业有限公司（下称同晟置业）订立了框架协定，恩辉投资拟向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占建业地产全部已发行股本的29.01%，交易总价约为6.88亿港元。

同时，同晟置业还将以不高于7.08亿港元的金额认购建业地产发行的可换股债券，票息为5%，于2024年到期。

数据披露，建业地产2021年全年收益利润双双下滑。其中，收益同比下滑3.1%至419.59亿元，权益持有人应占溢利更是同比大幅下滑66.4%，仅有6.05亿元。

另外，建业地产的负债压力仍未得到较好缓解。数据披露，截至2021年底，该公司持有的现金约为98.48亿元，较于期初大幅减少66.4%；净负债率则大幅提高81.33个百分点至94.89%，逼近100%的红线。与此同时，建业地产剔除预收账款的资产负债率进一步增至86.4%（上年同期为85.5%），超过70%的红线要求。针对于建业地产目前的债务状况，分析人士认为，整体来看该公司需要大量回笼现金，以应对短期的偿债压力并优化净负债率。

拟引入投资挽颓势？

提到建业地产目前的业绩颓势，还要从去年的一份求助文件说起。据悉，去年9月，网上流传一份河南建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》（下称《报告》），显示建业集团因洪灾等冲击遇到困难，向相关部门求助，建业地产彼时因此迅速成为市场焦点。

据网传文件截图显示，受汛情和疫情影响，建业集团当时正在销售的300多个项目中，超50个销售案场已被关闭，在建项目、建筑工厂、文旅项目、商场、酒店等设施直接经济损失达到5.5亿元；同时，集团当时的销售也出现下滑，销售及回款较原计划大幅减少，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。对此，建业地产方面表示，困难是暂时的，目前建业多数业态和业务已经恢复，企业正在向好发展。

而今年6月初，建业地产发布了控股股东建议出售部分股份，以及根据一般授权发行有担保可换股债券的公告。公告显示，本次交易拟出售股权的恩辉投资是建业地产的控股股东，主要从事投资控股业务，由建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森单独和实益拥有。截至公告日期，恩辉投资直接拥有建业地产20.78亿股股份，相当于该公司已发行股份总数的约70.11%。

本次交易拟引入的投资者同晟置业，则主要从事房地产开发和经营以及酒店管理业务，由河南省铁路建设投资集团有限公司全资拥有。

受此消息影响，建业地产6月2日的股价迎来久违大涨，涨幅盘中一度超过20%，当日收报于0.75港元/股（按不复权计算）。而在此后接连两个交易日里，该公司股价又出现连续下跌，截至6月9日收盘，该公司每股仅报价0.7港元。

盈利、债务压力待解

《投资时报》研究员梳理公司近年来财务数据注意到，事实上，建业地产早已渐显出增收不增利趋势。据财报数据披露，2020年，该公司在收益同比增长40.8%至433.04亿元的情况下，同期的年度溢利仅有21.02亿元，较上年同期下降了13个百分点；而该公司同期的权益持有人应占溢利也同比下降10.6%至18.02亿元。

时至2021年，建业地产上述的业绩下滑趋势不仅未得到一定改善，反而进一步下探。数据披露，该公司2021年实现收益同比下降3.1%至419.59亿元，溢利下降40.4%至12.53亿元，权益持有人应占溢利更是降超六成，仅有6.05亿元。

与此同时，建业地产近年来的毛利率和溢利率也纷纷呈现下滑趋势。数据披露，2019年至2021年，该公司的毛利率分别为26.0%、19.9%和16.2%，而溢利率分别为7.9%、4.9%和3.0%。短短两年时间，建业地产上述两项衡量盈利状况的数据分别缩水9.8个百分点和4.9个百分点。

再来看该公司合同销售情况，进入2022年3月后，建业地产一改年初两个月同比增长态势，合同销售额一路走低。其中，该公司月度取得的物业合同销售额从3月的31.02亿元，一路降至4月的26.30亿元和5月的21.70亿元，各月的同比增速也均为负数；与此同时，建业地产3—5月各月的合同销售建筑面积同比增速同样持续为负，分别为-65.0%、-11.5%和-68.6%。

值得关注的是，除了盈利、销售数据的不理想以外，建业地产债务方面的压力也处于待解状态。

据克而瑞地产研究数据披露，截至2021年底，建业地产的持有现金余额约为98.48亿元，较于期初已大幅减少66.4%；净负债率则大幅提高81.33个百分点至94.89%，已经逼近100%的红线。同时，该公司的现金短债比下降至1.46，扣除受限制现金后的现金短债比同比降至0.87，具有一定短期偿债压力。而2021年底，建业地产剔除预收账款后的资产负债率仍高至86.4%，在“不得超过70%”的红线标准之外，归为黄档。

对于建业地产目前的债务状况，分析认为，整体来看，建业地产未来亟需大量回笼现金，从而改善财务状况。

建业地产近年来收益及溢利情况

数据来源：公司财报