《投资时报》研究员  董琳

2021年，房地产行业经历了从“上半年开发销售总体维持高速增长”到“下半年市场基本面承压下行”的骤变。据中指研究院数据显示，2021年百强企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%；2021年全年，百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%。这一年，房地产市场的不景气全然体现在各家房企的业绩表上。

北京首都开发股份有限公司（下称首开股份，600376.SH）近日对外披露了2021年年度报告。数据显示，首开股份2021年实现营业收入678.02亿元，同比增长53.31%。全年销售面积393万平方米，销售额1149亿元，销售回款1194亿元，分别完成计划的98%、104%、113%，同比分别增长3%、7%、21%，是为数不多完成销售目标的房企之一。

但在完成销售目标的同时，该公司净利润却出现大幅下滑。报告期内，首开股份净利润为20.96亿元，较上年同期下降49.91%；归母净利润为6.92亿元，同比减少77.95%，创十年来最低水平。

对于利润下降，首开股份称，受房地行业整体下行影响，结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，营业成本增涨幅度大于营业收入增长幅度，营业毛利率有所降低。报告期内，公司营业成本为543.68亿元，同比增长70.65%；房地产开发业务毛利率为24.49%，较上年下滑3.19个百分点。

值得注意的是，2021年首开股份少数股东利润达到14.04亿元，较2020年同比增长34.35%，占净利润总额的66.98%。同期，该公司少数股东权益为359.43亿元，占总权益的53.62%。也就是说，首开股份占有半数权益的少数股东在2021年分得了三分之二的利润。

对于未来公司业绩如何有效提升，首开股份相关负责人向《投资时报》研究员表示，在行业毛利率下降的大背景下，未来保持毛利率的手段一是要认真研判市场前景，进而确定不同地区不同产品的基础毛利率，二是在土地竞价时严格执行上述确定的毛利率，在实施过程中严格控制成本，加快周转速度，最终提升项目盈利水平。

截至4月22日收盘，首开股份报收于5.8元/股，较月初7.5元/股高点下跌22.66%，市值为149.61亿元。

首开股份2021年主要会计数据

数据来源：公司财报

盈利能力指标下滑

公开资料显示，首开股份成立于1993年，主要业务为房地产开发及持有物业经营，经营模式以自主开发销售为主。

截至2021年底，该公司拟售、在售主要项目（含自持）约175个。其中83个项目位于北京区域（以北京为中心的京津冀区域），85个位于京外地区。

从营收结构来看，首开股份京外地区的营收贡献更大。2021年其北京地区营业收入为276.01亿元，占总营收比约为40.71%；京外地区贡献营业收入为399.56亿元，对总营收的贡献率约为58.93%。

据中指研究院数据显示，2021年在北京市场，首开股份以628.8亿销售额位列榜首。尽管如此，该公司在北京地区项目的毛利率却仍出现大幅下滑。年报显示，报告期内首开股份北京地区毛利率为28.31%，较上年同期缩减14.59个百分点；其京外地区毛利率虽相对京内地区较低，但却有所增长，同比增加了3.29个百分点至21.98%。

不过截至2021年末，首开股份多项盈利能力指标呈现同比下滑。其中销售毛利率为19.81%，较2020年下降8.15个百分点；平均净资产收益率仅为2.21%，相较上年同比下降8.07个百分点；总资产净利率由上年同期的1.33%降至0.65%。

《投资时报》研究员注意到，2018至2021年，该公司分别实现签约收入1007亿元、1013亿元、1074亿元与1149亿元，自2018年销售额踏进千亿阵营后，首开股份在扩大规模方面已有所放缓。

2021年，首开股份全年新增土地地上建筑面积287万平方米，同比下降16.8%。此外，该公司对于2022年的销售目标的制定也较为谨慎。计划全部项目销售签约金额1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，低于2021年已实现的业绩目标。

该公司最新销售快报显示，今年一季度，首开股份共实现签约面积63.66万平方米，同比降低26.86%；签约金额201.70亿元，同比降低27.39%，目前的销售表现并不乐观。

在投资方面，首开股份在北京2021年三个批次集中供地均有参与，斩获了包括北京房山、丰台、大兴、海淀等区域共计10宗地，合计土地面积59.95万平方米。但截至今年一季度末，该公司并未新增土地储备，特别是在2022年北京首批集中供地中，更是罕见地未新增地块。

对此，前述负责人向《投资时报》研究员表示，今年一季度，重点房企销售平均下滑接近40%，首开股份的变动幅度较小。一季度公司销售下降幅度远低于行业销售下降程度。另外公司自身销售节奏也是把推盘集中在二三季度。目前公司在积极准备参与二批供地。

首开股份2021年主营业务按地区划分的营收情况（元）

数据来源：公司财报

债务结构仍有待优化

《投资时报》研究员注意到，2021年，首开股份负债规模有所下降。截至2021年末，该公司负债合计为2472.91亿元，较2020年下降6.21%。其中有息负债规模为1259.3亿元，较上年年末下降8.0%。

融资方面，首开股份渠道较为顺畅，融资成本较低。截至2021年末，该公司累计新增融资额共计414.3亿元。其中，开发贷款为73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元。

“三道红线”方面，财报显示，截至2021年末，首开股份资产负债率为78.68%，较上期减少1.74个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。

尽管首开股份相关指标较上年均有所改善，“三道红线”也从“红档”下调为“橙档”，但整体上看该公司依然会面临融资政策缩紧带来的压力和挑战。

对于何时能归于“绿档”企业，该公司相关负责人向《投资时报》研究员表示，关于三道红线降档，公司控股股东十分重视稳健经营，对公司三道红线降档也有明确的要求。目前虽然首开三条红线尚未降至绿档，但公司在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。

发行债券方面，Wind数据显示，2021年至今年一季度末，首开股份累计发行中期票据、私募债及资产支持票据13支，共计240.2亿元，平均票面利率为3.76%。

4月18日，据上交所披露，首开股份拟发行23.2亿元公司债券，票面利率为3.59%，债券期限为5年期。据募集说明书显示，综合考虑目前公司的债务成本及到期时间，本期债券募集资金均用于偿还有息负债。