今年前三季度，项目结转规模下降导致保利发展营业收入走低。同时，受行业大势影响，公司项目毛利率下降，致使归母净利润下滑幅度大于营收下滑幅度，短期业绩承压

标点财经、投资时间网研究员 董琳

年内营收、利润增速首次同时下降，保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）第三季度惊现转折？

最新三季报数据显示，今年第三季度，保利发展实现营业收入435.25亿元，同比下降21.62%；实现归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）3.93亿元，同比下降63.31%。整体来看，2024年前三季度，保利发展实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；实现归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。

从销售端看，根据克而瑞销售排行榜，2024年1—9月，保利发展全口径销售金额为2421亿元，继续领跑行业。但与自身相比，该公司的销售表现仍处于下行状态。前三季度，保利发展实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；签约面积为1349.62万平方米，同比减少29.66%。

国金证券分析认为，今年前三季度，由于项目结转规模下降，保利发展营业收入下降，同时受行业大势影响，公司项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度大于营收下滑幅度，短期业绩承压。   

标点财经、投资时间网研究员注意到，除保利发展外，当前绝大多数房企的业绩压力依然较大。

据Wind数据统计显示，截至10月30日，在A股已披露三季报业绩的52家房企中，有18家房企前三季度归母净利润为亏损状态；同时，超七成房企前三季度规模净利润同比下滑，仅7家企业因基数小微幅回升、以及6家企业亏损幅度有所收窄。

好在，自三季度末以来，楼市利好政策相继出台，行业预期有所好转。二级市场方面，10月31日早盘，受六大行11月1日起陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制这一利好消息影响，A股房地产板块盘中大幅拉升。截至当日收盘，保利发展涨1.22%，报10.80元/股，总市值为1293亿元。

数据来源：wind          

年内签约面积、金额双降

国家统计局数据显示，2024年前三季度，全国新建商品房销售面积7.03亿平方米，销售金额6.89万亿元，分别同比下降17.1%和22.7%；全国房屋新开工面积5.61亿平方米，同比下降22.2%；竣工面积3.68亿平方米，同比下降24.4%。   

再看保利发展，前三季度，该公司实现签约金额2416.86亿元，同比下降27.89%；签约面积为1349.62万平方米，同比下降29.66%；公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。

从销售端来看，保利发展降速略高于全国水平，但整体好于百强房企均值。此前中指研究院数据显示，2024年1—9月，百强房企销售总额为29699.4亿元，同比下降38.8%。

从业绩上看，据长江证券研报，前三季度保利发展实现竣工面积2062万平，同比下降26.6%，结算均价上涨冲抵缩量压力，最终实现营收1828亿元，同比下降5.1%。周期压力下该公司毛利率依旧承压，前三季度综合毛利率为15.9%，同比减少3.5个百分点。

尽管投资收益提升对利润率下行有所对冲，但受结算项目结构等影响，期内公司少数股东损益占比有所提升，最终实现归母净利润78亿元，同比下降41.2%，净利率为6.70%，较上年同期下降2.09个百分点。

此外，在销售回笼规模下降及支付土地款增加的情况下，保利发展的经营性现金流短期承压。截至2024年三季度末，该公司持有现金1273.99亿元，同比下降13.9%；经营活动产生的现金流量净额为-159.82亿元，去年同期为净流入68.24亿元，同比下降334.20%。

标点财经、投资时间网研究员注意到，尽管在销售端和利润端短期承压，但多家机构仍给出保利发展较优评级。   

国金证券研报表示，公司作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，2025年后业绩或有望企稳，重回增长轨道。浙商证券研报也指出，在房地产发展新模式的推动下，行业或维持极致出清的态势，保利发展扎实的基本面和央企背景，中长期具备“剩”者为王的优势。

数据来源：Wind

下半年加大投资拿地力度

回顾今年上半年的土拍市场，保利发展的投资策略表现为持续缩紧。与2023年上半年积极拓展的41个项目相比，保利发展在今年1—6月期间新拓展项目数量锐减至12个，总计容面积为116万平方米，总地价由去年同期的709亿元骤减至126亿元。

但进入下半年，保利发展投资拿地的力度明显加大。仅第三季度单季，该公司拿地金额达289亿元，为上半年拓展金额的2.3倍。   

其中，7月10日保利发展公告新增4个项目，投资额为35.13亿元；8月8日公告新增7个项目，投资额为110.22亿元；9月10日公示新增1个项目，投资额为4.29亿元。9月29日，该公司以117.55亿元拿下广州市天河区临江大道北侧地块，溢价率达33.35%，折合楼面价66957元/平方米，这也是中央“止跌回稳”定调后全国成交的首个地价超百亿地块。

整体来看，截至三季度末，保利发展累计获取24幅地块，拿地金额为415亿元，同比下滑61.6%；拿地面积为223万平方米，同比下滑65.9%，其中在核心38城拓展金额占比达99%；公司全口径投资力度（拿地金额/销售金额）为17.2%，同比下降15.1个百分点。

好的方面是，保利发展的资产负债率在持续压降。截至三季度末，该公司总资产为13739.44亿元，较年初下降4.38%；资产负债率为74.89%，较年初下降1.66个百分点；短期债务占比为71.7%，较年初下降2.78个百分点。

但从长远来看，保利发展仍面临减债压力。为此，今年以来该公司发债明显提速。据不完全统计，截至目前保利发展的募资总额已超过400亿元。

10月8日，公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明，计划可转债发行总额不超过95亿元，大股东保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元，募集资金将用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，申请已获得上交所受理。

募资的同时，保利发展也在及时调整和优化旗下亏损资产。

今年5月，保利发展转让了北京利通房地产100%股权及相关债权。据悉，该转让属于承债式转让，包含了公司7.55亿元的项目股权以及17.45亿元的负债，最终以25亿元的底价成交。   

以同样方式，在三季报发布前几天，该公司对外预披露了旗下三家地方房地产公司的转让公告。公告显示，保利发展将分别挂牌转让成都市保裕泰和房地产开发有限公司80%股权及相关债权、北京保利通房地产开发有限公司100%股权及相关债权以及成都新都区利牧归房地产开发有限公司80%股权及相关债权。