2023年销售额TOP10房企中没有新晋企业，仅排名出现变化。其中，保利发展从第二名晋升为行业第一名；万科和招商蛇口各上升一位，分别为第二名和第六名；中海地产从第六名上升至第三名；建发房产则上升两个位次至第八名，碧桂园从第一名降至第七名；金地集团下降两位至第十名，华润置地、绿城中国及龙湖集团排名不变，分别为第四名、第五名和第九名

标点财经研究员  董琳

2023年的房地产市场，整体表现为“前高、中低、后稳”态势。

年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下，一季度房企销售迅速恢复；随着积压需求释放完毕，二季度市场销售持续走弱，房价重新进入下行通道；7月下旬，多部委落地楼市优化举措，各房企为备战“金九银十”加大了供货量和营销力度；9月至12月，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格有所企稳。

在此背景下，各大房企2023年业绩成色如何？12月31日，多家机构发布2023年全年房企销售数据。基于中指研究院、克而瑞研究中心等机构披露的相关数据，标点财经研究员对百强房企销售额、拿地投资、融资情况等进行分析注意到，过去一年，居民收入预期偏弱、房价下跌预期增强等因素，依然制约着房地产及土地市场的修复节奏，全年交易数据仍处于低位。

不过，在一系列利好政策支持推动下，购房入市成本和门槛进一步降低，市场信心和市场预期也进一步向好。进入2024年，房地产市场会出现怎样的变化？面对不确定的市场，房企将何去何从？

保利发展成2023年房企销冠

整体来看，2023年房地产市场供需两端延续收缩趋势。国家统计局数据显示，2023年1—11月，全国房地产开发投资同比下降9.4%，其中住宅投资下降9.0%；房地产开发企业房屋施工面积同比下降7.2%，房屋新开工面积下降21.2%；商品房销售面积同比下降8.0%，销售额下降5.2%。

据据中指研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%；TOP100房企权益销售额为43468.4亿元，市场份额为34.5%，较上年下降4.8个百分点。

具体来看，TOP100各阵营房企销售额同比均有所下降。据中指研究院统计数据，2023年TOP10房企销售额均值为2744.0亿元，同比下降11.7%；TOP11—30房企销售额均值为851.1亿元，同比下降17.8%；TOP31—50房企销售均值为420.6亿元，同比下降19.0%；TOP51—100房企销售额均值为198.3亿元，同比下降28.2%。

从数量上看，过去一年销售额超千亿元的房企共16家，较2022年减少4家；销售额超百亿元的房企共116家，较2022年减少14家。房企销售额TOP10依次为保利发展（600048.SH）、万科（000002.SZ）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、绿城中国（3900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、碧桂园（2007.HK）、建发房产（1908.HK）、龙湖集团（0960.HK）和金地集团（600383.SH）。其中，保利发展以4207亿元的全年销售额登上榜首，也是全年唯一一家销售额超4000亿元的房企。 

标点财经研究员对比中指研究院发布的2022年销售榜单发现，2023年销售额TOP10中没有新晋房企，仅排名出现变化。其中，保利发展从第二名晋升为行业第一名；万科和招商蛇口各上升一位，分别为第二名和第六名；中海地产从第六名上升至第三名；建发房产则上升两个位次至第八名，碧桂园从第一名降至第七名；金地集团下降两位至第十名，华润置地、绿城中国及龙湖集团排名不变，分别为第四名、第五名和第九名。

值得一提的是，虽然业绩下行是行业主流趋势，但仍有部分房企展现出较强的发展韧性和修复能力，年内积极把握市场窗口机会，超额完成了销售目标。

其中，将2023年销售目标调高了6%的越秀地产（0123.HK）实现了108.3%的目标完成率，并以1430亿元销售额排名销售业绩榜第12名，相比去年上升4名。还有目标完成率最高的建业集团，全年达成业绩目标的141.5%，排名从2022年的第78名上升至第38名。

数据来源：中指研究院

房企开发投资仍显乏力

在土地供求方面，据中指研究院发布的报告，2023年全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出面积为6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交面积为4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。

克而瑞报告也显示，2023年房企投资并未出现明显回暖。从总量上看，2023年新增土储百强房企的投资总量为近七年以来最低：1—12月新增货值、总价和建面百强的总额分别为29978亿元、14358亿元和12073万平方米，同比降幅分别为14%、13%和12%。

聚焦到企业拿地层面，中指研究院发布的《2023年全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，2023年TOP100房企门槛值为38亿元，较上年同期下降10亿元。从拿地面积来看，2023年拿地面积最多的是企业保利发展，拿地面积为668万平方米，其次是浙江荣盛控股集团和建发房产，拿地面积分别为481万平方米、480万平方米。

在新增货值方面，百强房企新增货值集中度依然维持高位，强者恒强的局面未改。据中指研究院统计，TOP10企业2023年新增货值总额15986亿元，占TOP100企业的41%，其中，中海地产以累计新增货值2585亿元占据榜单第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为2336亿元和2206亿元。

在投资策略上，房企继续保持谨慎、聚焦的态度。从拿地销售比来看，克而瑞研究中心数据显示，2023年百强房企拿地销售比为0.21，投资意愿仍然处于低位。   

标点财经研究员注意到，央国企及地方国资仍为拿地主力。据中指研究院统计数据显示，2023年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比49%，较2022年提升12个百分点；地方国资占比26%，较2022年下降16个百分点；民企占比刚过两成，较2022年提升4个百分点。其中，龙湖集团、滨江集团等稳健型民营企业仍保持一定投资规模，以匹配资金周转和销售去化。

从城市层面看，中指研究院数据显示，2023年30家百亿元代表企业的一、二线城市业绩贡献合计占比达85.4%，较2022年提升3.4个百分点。其中，一线城市销售额贡献占比连续两年上升，2023年较上年增加2.46个百分点至21.6%；二线城市小幅上升至63.8%；三四线城市市场则持续承压，2023年较上年下降3.3个百分点。

克而瑞研究中心指出，在聚焦策略下，优质土储显得更为稀缺，结合核心城市土拍松绑的举动来看，土地竞拍将回归市场化，房企拿地从过去的“拼运气”回归“拼实力”，对于房企的资金实力、运营实力都提出了更高的要求，龙头房企在获取优质地块中优势将持续放大，行业的集中度或将持续走高、继续分化。

政策持续宽松 融资困局待解

在过去两年多时间里，房地产市场经历了深度调整，房地产调控政策也随之优化。

2023年上半年，中央层面的房地产政策多为对现行制度的优化调整，意在规范市场秩序。7月24日，在“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”这一重大判断为房地产市场定调后，政策力度逐渐转向“托举并用”：需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地；供给端，续期“金融16条”“三个不低于”“房企白名单”等纾困措施相继提出。   

从地方政府的政策松绑来看，据中指研究院统计数据显示，截至2023年12月29日，全年全国已有超200省市（县）优化调整房地产政策，出台调控措施超600次，政策环境接近2014年最宽松阶段。

克而瑞研究中心认为，房地产的优化政策持续释放有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。

标点财经研究员注意到，2023年行业整体融资规模的下降幅度已有所趋缓。据克而瑞研究中心数据显示，2022年全年80家典型房企的新增融资总额为8262亿元，仅为2021年全年融资总量的66%，同比减少34%。2023年，80家典型房企全年新增融资总额为5692亿元，同比下降28%。

从企业债券发行来看，2023年企业发债金额为3056亿元，同比下降31%。其中，境内发债2963亿元，同比下降15%；境外发债为93亿元，相比2022年大幅下降90%，占比同比下降18个百分点至3%。

由于境内发债占比不断提升，整体发债融资成本呈现下滑趋势。克而瑞数据显示，2023年整体新增债券类融资成本为3.60%，较2022年全年下降0.62个百分点。其中，境外债券融资成本高达8.22%，较2022年全年上升1.22%；境内债券融资成本为3.45%，较2022年全年下降0.09%。

从债务到期来看，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模高出发行规模138%，目前通过发行新债的方式无法覆盖到期旧债。值得注意的是，2024年上半年房企的债务压力依然较大。2024年一、二季度，房企到期规模均在1500亿以上。   

2024年房地产市场迎来新格局

2023年12月，中央经济工作会议召开，明确了2024年经济工作“稳中求进、以进促稳、先立后破”的宏观总基调。

在房地产方面，会议提出两个关键领域：一是积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。二是加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。随后，京沪两城迅速落地购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、降房贷利率、优化调整普宅标准等，释放了更加积极的信号。

受利好政策影响，2023年最后一个月，楼市成交出现小幅“翘尾”，百强房企销售业绩迎来环比增长。据克而瑞研究中心数据显示，2023年12月，百强房企单月实现销售操盘金额4512.9亿元，环比增长15.7%，11月的环比数据是下降4.1%。

对于房地产市场接下来的走势，中指研究院预判，2024年，在宏观经济向好及支持政策综合影响下，房企销售有望筑底企稳，房地产企业风险出清将提速。该机构指出，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。同时也需要注意，2024年新房销售市场依然面临调整压力。若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。

克而瑞研究中心认为，2024年调整或持续，房企还需做好应对策略，保证流动性安全，修复购房者预期是提振市场的关键。   

从企业端来看，标点财经研究员注意到，新年初始，多家头部房企高管公开发声，对新一年的工作进行展望。

绿地集团董事长张玉良提到，新的一年，绿地集团将以坚韧不拔、砥砺前行的进取姿态，去面对前进道路上一切可能的不确定性。集团将稳中求进、以进促稳，提升老赛道、开辟新赛道，全面增强房地产、基建等传统产业板块的竞争优势，并依托现有基础和资源，拓展有市场、有竞争力的新业务，为新一轮发展增添动能。

碧桂园集团总裁莫斌表示，2024年，集团将在积极保交付、保经营、保信用的同时，努力把握新机遇、走出新模式，实现更高质量发展，从而锻造一个更加健康的碧桂园。虽然市场信心仍待恢复，但有理由相信，中国经济的韧性、市场化的力量、房地产的支柱地位，以及全体碧桂园人的众志成城，将成为集团突破困局的最有力支持。