近日，陆家嘴披露重大交易，拟以133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4 处资产，继续发力房地产综合业务

《投资时报》研究员  殷玉佳

陆家嘴融资又出手。

8月9日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称陆家嘴，600663.SH）公告了一份新的募资方案，该方案包括以8.66元/股价格新增股份7.79亿股，再加上现金支付的方式，共计133.19亿元用以购买资产。所购标的为陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4处资产，均在热门地段，四家标的公司所持有土地计容建筑面积98.35万方。据开源证券测算，新增资产预计每年对应含税租金收入7.3亿元。

而在不久前，陆家嘴发布了半年报，显示公司房地产销售业务遇冷，导致营收净利双双大幅下滑。据半年报数据显示，该公司期内实现营收39.58亿元，同比下滑22.43%；实现归母净利润7.49亿元，同比下降34.15%；扣非归母净利润达6.69亿元，下降38.26%。

陆家嘴专注于上海陆家嘴金融贸易区的开发建设，主要负责国家级开发区陆家嘴金融贸易区的土地成片开发和综合经营。立足于长期持有的核心区域的优质物业，通过短期出售或者转让住宅及商办物业，在商业地产、商业运营的同时，深化与金融板块的业务协同，该公司致力于推动“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动的战略。

在房地产销售整体偏冷的大环境下，陆家嘴在房地产领域能否继续推动“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动战略，发挥协同效应，走出第二增长曲线？

房地产业务遇冷放缓   

《投资时报》研究员注意到，无论是营收还是归母净利润，相关指标大幅下挫都与该公司的第一大业务板块房地产销售息息相关。

从构成营收的业务情况来看，公司房地产销售业务在2020年至2022年三年间，分别录得64.46亿元、49.70亿元、43.44亿元营收，占总营收的比重分别为44.53%、35.83%及36.93%；同比增长率分别为-9.9%、-22.90%及-12.60%。不难看出，该公司房地产销售业务近三年来连续下滑，导致公司总营收也受到较大影响。

同步下滑的还有毛利率指标。数据显示，2020年至2022年，该公司房地产销售业务的毛利率分别为79.45%、81.53%及25.04%，两年时间下降54.41个百分点。

最新财报显示，2023年上半年，陆家嘴累计住宅物业合同销售面积1.73万平方米，同比增加12%；合同销售金额11.06亿元，同比增加85%。截至2023年上半年末，该公司实现房产销售现金流入合计6.31亿元。不难看出，尽管上半年陆家嘴的房地产销售业务有所改善，但该业务发展进一步放缓，毛利率水平短期内可能较难恢复至2022年以前高毛利率水平的状态。

从陆家嘴的土地储备和后续开发规划来看，截至2022年末，该公司目前在建项目4个，总建面41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积达58.8万平方米，其中上海地区22.6万平方米，苏州地区36.2万平方米。目前的在建项目拟竣工日期最早也是2024年，最晚是2026年。从整体开发速度来看，该公司的开发节奏已经放缓，难以回到2020年之前的高速扩张期。

此次融资兼并购将为该公司注入新的资产，包括住宅、办公和商业项目。据开源证券预测，新资产中最快能销售的是前滩东方悦澜项目住宅项目，有望在2024年结转。而之前陆家嘴截至2022年末待结转面积5.49万方，2023年预计结转项目面积较少。房地产销售业务随着开发进度放缓将不可避免，该业务能否恢复元气最早需要到2024年才可以看到具体成效。

《投资时报》研究员留意到，从业务构成来看，陆家嘴的另一重要业务板块，房地产租赁业务比较来看较为稳定。2020年至2022年，该公司上述业务分别实现营收31.43亿元、34.53亿元及30.63亿元，同比增长率分别为-9.92%、9.86%及-11.30%，占总营收的比重分别为21.72%、24.89%及26.04%。疫情期间，该公司房地产租赁业务承压，同比增长率有所下滑，但收入水平整体稳定，占据总营收的比重也在逐渐上升。

截至今年6月末，该公司经营活动产生的现金流量中，销售商品、提供劳务收到的现金为39.7亿元。今年上半年，房地产租赁业务已经成为贡献营收最多的业务板块。

房地产租赁业务毛利率水平也一直处于高位。2020年至2022年三年间，陆家嘴上述业务的毛利率水平分别是75.77%、77.28%及70.72%。今年上半年，该公司的房地产租赁毛利率为75.07%。值得注意的是，尽管该业务仍能为陆家嘴提供较为稳定的现金流，但对于房地产开发需要的大量资金，难以起到支撑作用。

2020年至2022年陆家嘴房地产销售业务营收情况

数据来源：Wind

第二曲线何处寻？   

不过，于整体而言，该业务占总营收比重最高不过2.44%，仍较小，对公司业绩影响有限。

金融业务也是陆家嘴早早布局，并寄望于多业务协同的重点领域。该公司于2016年全面启动“地产+金融”的双轮驱动战略，经过六年发展，逐步形成了“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动发展格局。目前，该公司旗下拥有三家金融持牌机构，分别是爱建证券、陆家嘴国际信托和陆家嘴国泰人寿保险。该公司致力于将金融服务深度嵌入区域产业链，推动地产与金融业务协同。

从金融业务的营收情况来看，2020年至2022年三年间，该业务分别实现营收25.14亿元、29.40亿元及17.20亿元；同比增长率分别为29.19%、16.95%及-41.49%；占总营收的比重分别为17.37%、21.20%及14.63%。从毛利率水平来看，在上述期间内，该业务的毛利率分别为75.16%、82.45%及65.54%。

据披露，2023年上半年，陆家嘴金融业务实现收入6.34亿元，同比大幅下滑40.29%，占公司营业收入总额的16.01%。

不难看出，金融业务尽管整体毛利率水平维持在较高位置，但自2022年以来，上述业务营收下滑的趋势仍在继续，对公司营收的贡献难以在短期内得以较大改善。有分析称，陆家嘴布局金融服务原意是将金融服务深度嵌入区域产业链，推动地产与金融业务协同。而随着房地产业务遇冷，金融业务的营收和毛利率也有了下滑趋势，协同效应未能如原规划般发挥。

《投资时报》研究员留意到，陆家嘴另一对总营收贡献率逐渐增长的业务板块是物业管理。据披露，今年上半年，该业务板块营收录得10.01亿元，比2022年上半年增加2.46亿元，占总营收比重为25.29%。

自2020年至2022年，该公司物业管理业务分别录得营收16.7亿元、18.66亿元及19.09亿元，同比增长率分别为-0.66%、11.68%及2.32%，占总营收比重分别为11.54%、13.45%及16.23%。事实上，从毛利率水平来看，在上述三年间，陆家嘴物业管理业务的毛利率分别为20.90%、11.80%及11.14%。尽管物业管理业务板块同样是该公司稳定的现金流来源，且对营收贡献仍在持续增长，但毛利率整体水平偏低，难以给公司的净利润带来较大改善。

酒店业务和物业管理业务占收入比有限，此前被寄予厚望的金融业务营收和毛利率双双下滑，难以补位房地产销售业务带来的缺口。如何发挥多业务线的协同效应，陆家嘴仍待时间和市场的考验。