中指研究院预判，2023年下半年房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售在去年低基数下或实现小幅增长

《投资时报》研究员  董琳

2023年上半年，房地产市场整体表现为“先扬后抑”。

《投资时报》研究员注意到，今年一季度，受刚需、刚改集中释放等因素影响，房企销售筑底回升。至3月份，销售额及销售面积双双达到年内首个小高峰。时至4月，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。

国家统计局数据显示，今年1—5月，全国商品房销售面积同比下降0.9%，降幅较1-4月扩大，销售额同比增速收窄，开发投资额和新开工面积同比降幅均扩大，房地产供求两端均走弱。进入6月，重点30城供应虽有反弹，环比上升34%，但从绝对规模来看，仍为近5年来同期新低，成交环比下挫9%，同比下降25%。

在此背景下，百强房企持续“洗牌”。6月末，多家机构发布上半年百强房企销售榜单。哪些房企销售成绩逆势增长？哪些房企在积极投资拿地？政策利好下，房企融资情况是否好转？

基于中指研究院、克而瑞地产研究披露的相关数据，《投资时报》研究员对百强房企销售额、拿地投资、融资情况等进行分析注意到，整体来看，上半年百强房企市场格局继续分化，部分央国企及优质民企业绩增长强劲；中小房企投资拿地意愿继续下降，竞争力表现不足。融资方面央国企仍为主力，民企发行能力略有回升，但存量债券到期依然承压。

对于下半年走势，中指研究院预判，2023年下半年，房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售额在去年低基数下或实现小幅增长。各类型房企销售业绩将明显分化，央企、国企销售仍将保持强劲增长，稳健型民企将有小幅增长，出险房企销售额仍可能大幅下降。

从企业端来看，对于未来的行业机会，万科董事会主席郁亮在2022年度股东大会上指出，消费者需求更新迭代速度快，市场不会饱和。房地产市场常做常有、常做常新，总会有新的机会。同时他也表示，万科将坚定开发经营服务并重战略。

保利发展成为上半年房企新销冠

克而瑞最新发布的《2023年上半年中国房地产企业操盘TOP200排行榜》显示，上半年，百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%。

从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1—6月，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元；TOP20房企入榜门槛增长4.7%至368.6亿元；TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，入榜门槛分别同比降低15.8%和10.8%至216.5亿元和133.3亿元；TOP100房企的销售操盘金额门槛则较上年同期微增1.8%至56.7亿元。

另据克而瑞发布的房企销售榜单，《投资时报》研究员进一步梳理发现，上半年全口径销售额超千亿元的房企有6家，较上年同期减少2家，较2021年同期的19家减少13家；销售额超过百亿元的房企则有74家，较上年同期减少9家，较2021年同期的124家减少50家。

从销售TOP10公司来看，保利发展、万科地产、中海地产全口径销售额分别为2366亿元、2017.9亿元和1784.8亿元，位居前三位。华润置地和招商蛇口从此前十余名开始逐年稳步上升，今年分列第4位、第5位；碧桂园则从上年的首位降至第6位；龙湖集团、绿城中国紧随其后，分别以985.1亿元、982.6亿元排名第7位和第8位；而福建本土企业建发房产，则从上年的第16位强势跃升至第9位；杭州房企滨江集团从上年的13位上升至第10位。

可以发现，在销售额方面，央国企上升势头迅猛，6家千亿房企中4家为央国企。TOP10房企之外，其他国资房企的进击之势也不容小觑，如年中销售分别达到859.5亿元、825亿元、769.3亿元的中国金茂、越秀地产以及华发股份，均升势强劲。

《投资时报》研究员统计上半年TOP30房企销售数据（全口径金额）还注意到，在上半年销售业绩累计上涨的20家房企中，保利置业、国贸地产销售额同比涨幅翻倍；越秀地产、中国恒大、联发集团、华发股份、建发房产、中交房地产同比实现超50%的涨幅；华润置地、招商蛇口、滨江集团等企业也实现了同比增长。

注：中国中铁2022年上半年未进入销售额TOP200榜单

房企拿地聚焦核心城市

长期以来，房企拿地与销售业绩密切相关。今年上半年，房企投资层面同样呈现“冰火两重天”的状况。

一方面，受制于资金压力和土拍竞争压力，房企投资表现持续低迷，拿地金额不如上年同期；另一方面，在投资更趋谨慎的大环境下，规模化的央国企和财务稳健的民企在核心城市积极拿地，以保持和壮大自身规模。

中指研究院发布的《2023年1—6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，今年上半年，TOP100企业拿地总额达5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，TOP100房企门槛值为17亿元，较上年同期下降15%；全国300城住宅用地推出2228宗，成交1622宗，同比下降33.8%。

据克而瑞统计，在新增拿地金额TOP100企业中，华润置地拿地金额较上年同期增长24%至532.5亿元，位居第一。中海地产、保利发展、招商蛇口、建发房产新增土地价值也均超过300亿元。并且，央国企拿地金额同比涨幅增长较大，其中，中国金茂拿地金额同比增长219%至123.4亿元；保利置业同比增长194%；越秀地产和华发股份拿地金额分别同比增长90%和64%。

从面积来看，上半年拿地面积最多的是建发房产，其次是华润置地，拿地面积分别为282.9万平方米、274.2万平方米。

在央国企逆势拿地的同时，一些地方性民企在拿地方面也表现迫切。

较为典型的是深耕安徽省内的伟星房产。克而瑞数据显示，今年1—6月，伟星房产新增拿地金额108.8亿元，排名第13位，仅次于中国建铁和中国金茂；贵公司拿地面积为88.7万平方米，位居拿地榜单第14位。

另一家是长期扎根于杭州地区的滨江集团。中指研究院数据显示，2022年滨江新增货值1500亿元，斩获41宗地块，位列全国企业权益拿地金额榜单第7名，且拿地区域更加聚焦于杭州、宁波、金华。

值得关注的还有，上半年房企拿地更加聚焦在上海、杭州、南京、苏州、北京、天津以及广州等核心城市。“安全性、流动性、收益性”都较为确定的核心城市优质地块，更能获得优质房企青睐。

龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，公司会严守投资刻度，尽可能优中选优。今年投资会坚持按照“20个主力城市+14个机会城市”来布局，并将投资聚焦在这些城市的核心区域。

从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。据中指研究院统计，1—6月长三角TOP10企业拿地金额达1250亿元，居四大城市群之首。其中，建发房产拿地金额为191亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额达762亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额为608亿元，位列第三。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期来看，全国土地供求缩量趋势或将延续，但土拍分化态势将更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，这些城市在供应端改善下，楼市成交有望企稳，而在销售市场调整压力加大的城市，土地拍卖市场或仍表现低迷。

2023年上半年TOP100房企中，新增土地价值在100亿元以上的房企有15家

注：长隆集团、京投发展2022年上半年未进入新增土地TOP100榜单

数据来源：克而瑞地产研究

融资规模继续下降

2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求是行业政策主题。据中指研究院监测，2023年上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次。

今年1月，央行、银保监会强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。5月，国资委发布《中央企业债券发行管理办法》通知，是时隔15年以来，央企债券发行管理规定的更新。

从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。5月以来，政策的出台频次逐步放缓，整体政策环境处于宽松状态。

不过，上半年房企的融资环境还未出现明显改善。中指研究院数据显示，1—6月，房地产企业非银融资总额约为4041.7亿元，同比下降16.2%，其中信用债同比下降7.0%；海外债下降34.6%；信托下降69.6%。另据克而瑞数据显示，上半年80家典型房企融资量为2965亿元，同比下降30%，其中一季度及二季度的融资规模环比、同比均呈现继续下滑趋势。

融资结构方面，上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到80%，相比2022年全年占比提高11个百分点。从融资量来看，上半年房企境内债权融资同比下降16%到2379亿元；同时其他融资方式的规模下降更为明显，资产证券化同比下滑61%至305亿元，境外债权融资同比下降72%至168亿元。

克而瑞表示，“虽然自去年四季度以来政策就有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。”

在融资成本方面，上半年80家典型房企新增债券类融资成本3.7%，较2022年全年下降0.53个百分点，其中境外债券融资成本达8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点；境内债券融资成本为3.48%，较2022年全年降低0.06个百分点。

值得关注的是，今年三季度，房企将再度迎来偿债高峰，但目前新发规模无法覆盖到期余额。据中指院统计，今年7月、9月，房企到期债券余额均超900亿元。其中7月将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分后，约为638亿元，环比增加82.81%。从到期债券规模来看，单笔金额最高的是融创中国于2020年发行的一笔6亿美元的境外优先票据。

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