本次城中村改造能否扭转当前地产市场疲弱态势，成为促进房地产市场回暖和复苏的新增长点？

《投资时报》研究员  董琳

进入7月以来，城中村改造受到中央政策持续关注。

7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）发布。意见指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

政策一出立即引发市场强烈反响。从二级市场反映来看，7月24日，房地产相关板块开盘即走强，房地产服务、建筑装饰、装配式建筑等子板块领涨，其中大龙地产（600159.SH）、天房发展（600322.SH）一度涨停。

本次城中村改造能否扭转当前地产市场疲弱态势，成为促进房地产市场回暖和经济复苏的新增长点？中指研究员认为，会议释放了更加积极的信号，面对新的困难挑战，宏观政策有望继续发力，房地产政策亦存在进一步优化放松空间，核心一二线城市调控政策进一步优化值得期待。

城中村改造不是“二次棚改”

在房地产持续下滑的大背景下，市场目前最为关注的是，此次城中村改造是否会成为新一轮棚改。

对此，中指研究院指出，整体来看，超大特大城市城中村改造的加快推进有利于改善居民的居住环境，也有利于扩大投资，带动房地产相关上下游消费，但此次超大特大城市城中村改造并非“二次棚改”。

在区域方面，棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，而本轮城中村改造则主要释放当下政策涉及的超大特大城市，方向非常明确。

《投资时报》研究员注意到，截至7月上旬，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市，相继发布了城中村改造的细则要求或支持性政策。其中，广州今年计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。上海计划2023年—2025年新启动30个城中村改造项目，每年10个，面积不少于400万平方米。

民生证券表示，城中村改造并不意味着总量投资大规模扩张，当下时点政策强调大中城市城中村改造，政策尝试给市场注入信心。

另外，在资金来源上，针对提及的“加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源”等内容，业内分析认为，本次改造资金来源更倾向于政府资金与民间资本共振，而之前棚改主要是依赖政策性金融工具。

中原地产首席分析师张大伟表示，城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

分析认为，城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。

城中村改造给房地产带来什么？

在市场供需双双疲弱的情况下，大城市城中村改造既能创造有效供应，也能满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。

中指研究院指出，超大特大城市人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造。随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

巨丰投顾高级投资顾问翁梓驰认为，本轮城中村的投资增量将体现在房地产开发和基础设施建设改造。根据国常会提出的“坚持稳中求进、积极稳妥”“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”的要求来看，受益的主体会更加聚焦。

除拉动投资外，推进城中村改造将为扩内需注入新动能。

一方面，城中村改造有助于优化城市面貌，补齐相关短板，改善居民教育、医疗、养老、家政等问题，从而解决大城市发展不平衡、不充分的矛盾，并进一步激发出居民在相关领域的消费需求。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

另一方面，城中村改造可以带动基建、地产上下游的投资，与旧城改造相关的规划设计、装修板块或将迎来投资机会。中信证券表示，城中村改造有利于提升建筑建材存量市场需求，且由于是“啃硬骨头的改革”，更体现了提升建筑建材质量是改善民生的重要一环，以及政府提升建筑建材质量的决心，有利于推动行业需求提质升级的趋势。预计面向修缮需求的消费建材企业、建筑质量检测企业有望主要受益。