2022年，大悦城预计归母净利润亏损27.80亿元至29.80亿元，这或是该公司重组后第二次由盈转亏

《投资时报》研究员  吕贡

疫情褪去，经济回暖，商场、街头渐渐恢复了烟火气息。在经历疫情之苦、甚至一度停摆后，各行各业对新一年发展都寄予希望。

从房地产业来说，多家房企发布的2022年业绩预告关键词仍是亏损与下滑，专注于商业地产的大悦城控股集团股份有限公司（下称大悦城，000031.SZ）也不例外。数据显示，大悦城预计2022年归属于上市公司股东净利润（下称归母净利润）亏损27.80亿元至29.80亿元，而上年同期盈利1.08亿元。

对于预亏原因，大悦城提到了行业低迷，疫情反复，以及为克服市场下行影响，公司优化库存、计提减值造成的影响。其中，受疫情冲击，大悦城对合作商户累计减免租金约10亿元，刨除该影响，大悦城仍预亏超10亿元。

大悦城此次预亏还引来了深交所关注，深交所发函要求其就由盈转亏且亏损集中在第四季度、增收不增利的原因，以及预亏原因中计提资产减值损失进行说明。

随着疫情褪去、经济复苏，叠加促消费政策出台，商业地产行业未来有望回暖。而大悦城能否凭近几年“轻重并举”、商业项目下沉的持续布局扭转掉队局面，迎头赶上？对此，《投资时报》研究员日前电邮沟通提纲询问大悦城相关部门，截至发稿尚未收到公司回复。

重组与更名

大悦城曾是1983年2月24日成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。后经历改组、更名，1993年10月正式在深交所挂牌交易。彼时该公司已更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”。

2004年12月，宝投公司将其持有的该公司2.78亿股国家股转让给中粮集团，转让后，中粮集团便以59.63%股份占比，获得该公司第一大股东席位。2006年4月，该公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”（下称中粮地产）。

时间推移至2019年3月，该公司名称由“中粮地产”再次变更为“大悦城”，沿用至今。此次更名与一起资产重组交易有关，交易方案为中粮地产通过发行股份的方式，向明毅收购其持有的大悦城地产约91.34亿股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%）。

与公司名称一同发生变更的，还有大悦城的业务结构。此前，该公司主要业务包括商品房开发、房屋租赁和物业管理，经营业态以住宅为主；重组后，该公司融合住宅地产与商业地产一体化，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。

《投资时报》研究员了解到，在重组期间，中粮地产和明毅曾签署《盈利预测补偿协议》。协议约定，大悦城控股股东明毅承诺在重组交易实施完毕当年及之后两年，该公司累计净利润为18.94亿元。

从业绩表现看，大悦城实现上述盈利预测并非难事，重组完成当年（2019年），该公司就已实现归母净利润23.78亿元，超过盈利预测累计额。不过，在之后几年里，大悦城业绩渐显出下行趋势，甚至由盈转亏。

或由盈转亏

受疫情持续冲击影响，大悦城业绩总体陷入下行、低迷态势，归母净利润一度由2019年的盈利23.78亿元，转为2020年的亏损3.87亿元，2020年营收虽仍保持增长，但同比增幅已由前一年的52.41%降至13.76%。接着，在经历2021年小幅扭亏后，大悦城2022年预计再度出现亏损，且预亏额达27.80亿元至29.80亿元，远超两年前数值。

对于两度转亏的原因，大悦城方面均提到了行业形势、疫情冲击及租金减少。也就是说，经过两年调整和优化，该公司尚未找到应对前述困难的较好策略。

具体分业务看，重组以来，商品房销售和一级土地开发长期构成大悦城主要收入来源。在上述年份期间，该业务表现难言优异，毛利率连降三年，且2019年至2021年降幅分别为4.98个百分点、10.15个百分点和5.72个百分点。

时至2022年上半年，该业务毛利率回涨至31.63%，相较于2019年数值，仍差了6.28个百分点。受主业务拖累，大悦城近几年销售毛利率总体也呈下行趋势，时至2022年上半年，仅有33.94%，较2019年（41.20%）缩水超7个百分点。

近年来，在“房住不炒”等政策影响下，叠加疫情冲击，房地产行业形势持续低迷，就已披露的房企最新业绩预告看，亏损、下滑仍是关键词。不过，《投资时报》研究员注意到，仍有部分上市房企，业绩虽有下滑但均稳定在盈利态势。如2022年归母净利润预降55%以上，但仍预盈利38亿元至46亿元的招商蛇口（001979.SZ）；又如保利发展（600048.SH），同年归母净利润预同比降33.17%，但仍盈利183.03亿元（业绩快报）。

另外，与大悦城同样受减免租金影响的王府井（600859.SH），以及比大悦城晚入局商业地产的新城控股（601155.SH），二者2022年也均保持正向盈利，归母净利润均预计在亿元以上。

大悦城2022年业绩预告情况

数据来源：公司财报

下沉路不易

《投资时报》研究员注意到，随着重组后业务结构的改变，大悦城在运营布局上也有所调整，近几年其将发展目光瞄向轻资产，采取“轻重并举”布局模式。同时，商业项目也逐步向二三线城市下沉。

重组首年年末，大悦城已持有10个大悦城购物中心（已开业）和1个祥云小镇项目，分别位于北京、上海、天津、成都等8个城市，全年实现租金收入31.8亿元。此外，该公司还通过管理输出（轻资产）模式，运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。

发展至2022年上半年，大悦城商业在营购物中心已达27家，含轻资产和非标准化产品，累计总商业面积约300万平方米，其中包括16个大悦城；而在建、筹备项目（含轻资产）共计为20个，商业面积约183.5万平方米。

值得关注的是，大悦城布局调整与业务下沉的这几年，正值疫情暴发阶段。购物中心对人流聚集依赖较大，受冲击严重。如昆明大悦城，早已没有了开业之初的盛况，工作日期间顾客寥寥无几，周末客流量也不及当地的王府井、万达等商场。

近段时间来，随着经济复苏，各大商场逐渐恢复了疫情前的热闹。不过，从德勤最新发布的《2023年商业地产行业展望》来看，无论是房地产首席财务官，还是消费者，对商业地产新一年的发展均持审慎态度。

据德勤全球消费者状态跟踪系列调研，77%的受访消费者对通货膨胀感到担忧，较2021年底68%的比例有明显上升；仅有45%的消费者预计其商品支出将超过服务支出，低于2021年12月的48%。

在上述行业背景下，大悦城若想从巨头林立的下沉市场中分得一杯羹，或仍需较长培育期。