《投资时报》研究员 吕贡

 

最终，豪宅开发商瑞安房地产有限公司（下称瑞安房地产，0272.HK）放弃了对佛山岭南天地项目的开发。

日前，瑞安房地产发布公告称，全资附属公司佛山瑞房与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处，订立7号土地使用权储备协议书。据此，佛山瑞房已同意向上述储备中心交还7号土地，并获现金补偿11.11亿元。

与此同时，该公司另一家全资附属公司佛山瑞康天地，也与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处，订立8号土地使用权储备协议书。据此，佛山瑞康天地已同意向该储备中心交还8号土地，并获现金补偿18.49亿元。

随着上述7号、8号土地的出让完成，瑞安房地产在大湾区的土地储备将归为零，这是否意味着该公司将彻底退出火热的大湾区？

同时，还有多方消息称，瑞安房地产正在考虑拆分旗下商业地产部门中国新天地在香港上市，并已就上市事宜同潜在财务顾问进行了早期讨论，最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

据瑞安房地产官网信息显示，该公司当前业务板块主要包括中国新天地、丰诚物业、瑞安建筑及瑞安投资管理四条线。其中以中国新天地为首，主要面向中国的高端商业地产项目投资者、经营者、管理者以及社交空间构建者，负责营运管理瑞安房地产旗下的商业物业，同时致力于建造充满活力的社区，从而带动整个区域的商业繁荣。

《投资时报》研究员了解到，事实上，早在2012年时，瑞安房地产就曾对外披露拆分子公司中国新天地单独上市的计划，并于次年将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地。2014年初，该公司为中国新天地引入加拿大投资者Brookfield，后者为中国新天地注资7.5亿美元。时至2015年，瑞安房地产在年度业绩发布会上表示，“现阶段安排中国新天地上市并非充分反映其资产价值的最佳方式，短期内不会进行中国新天地的上市计划”，至此该公司分拆上市计划戛然而止。

那么此次市场流传出的上市信息真实性如何？该公司后续有何分拆计划？针对前述问题，《投资时报》研究员电邮沟通提纲询问该公司相关部门，截至发稿尚未收到瑞安房地产方面回复。

业绩遭遇“黑天鹅”

瑞安房地产成立于2004年，总部设于上海，为瑞安集团的地产旗舰公司， 2006年10月，该公司成功在香港联合交易所主板上市。作为中国领先的房地产开发商、业主以及资产管理者，瑞安房地产以位于上海市中心黄金地段的物业组合为后盾，专注于商业物业。

2020年全年瑞安房地产业绩遭遇“黑天鹅”。据该公司披露的2020年业绩公告显示，公司营业收入由2019年的103.92亿元直降至45.97亿元，同比降幅达56%；归母净利润更是转盈为亏，同比骤降138%，由2019年的盈利19.32亿元转至2020年的亏损7.40亿元。

在财报中，瑞安房地产将2020年业绩大幅下滑的原因归结为疫情影响以及时间因素使得物业销售降低所致。具体来看，2020年全年，该公司的物业销售、物业投资收入、投资物业租金及相关收入同比均有不同幅度的下滑，且同比降幅分别为79.82%、8.83%和7.42%。

然而，《投资时报》研究员梳理该公司近年来财报注意到，早自2017年起，瑞安房地产的业绩增长似乎就已经逐步陷入瓶颈。

数据显示，2016年至2020年该公司营业收入同比增速分别为171.94%、4.84%、34.63%、-58.17%和-55.76%，同期归母净利润同比增速分别为38.07%、53.40%、14.20%、1.36%和-138.30%。可见，近年来瑞安房地产上述两项直接体现公司整体业绩的财务数据增速总体均处于走低态势，甚至分别于2019年和2020年转增为减。

不过据该公司最新披露的2021年上半年业绩预告，可以看到公司业绩已有所回升。期内，瑞安房地产预计将录得股东应占溢利约人民币10亿元，而2020年同期该公司股东应占亏损为16.22亿元。

在业绩预告中，该公司解释称，财务业绩的改善主要是由于部分项目交付及集团2021年中期的业绩的增长。同时，2020年上半年，集团投资物业的营运及表现受2019新型冠状病毒病严重影响，致使租金及相关收入明显下跌。而2021年中期，并没有出现该负面影响。

瑞安房地产营业收入及归母净利润同比增速情况

数据来源：公司财报

轻资产战略前景如何？

业绩走低情况下，瑞安房地产的土储布局也出现变化。随着7号、8号土地的出让完成，分析显示，该公司在大湾区的土地储备或将归为零。

在公告中瑞安房地产表示，此次退地符合提高资产周转率及资产效益的轻资产战略，随着退地的完成，公司将业务触角回撤至大本营上海以及长江沿岸城市。

《投资时报》研究员了解到，与众多房企加杠杆拿地的激进扩张策略不同，瑞安房地产近年来一直奉行稳健慢开发的策略。

自2015年起，该公司一直坚持轻资产策略，一方面通过出售成熟商业资产以回笼资金，降低公司负债率；另一方面则通过缔结战略合作伙伴关系，从而使资金来源多元化，以较低的资本开支和财务风险参与新项目，并且能发挥公司商业品牌的优势和资产管理专长。

据该公司近几年披露的财务数据来看，自从施行轻资产策略，瑞安房地产的资金周转的确因此得以加速，公司自身的负债率有所降低，现金流也处于较为稳定的态势。

不过，该策略或给公司发展带来隐忧。数据披露，近年来，瑞安房地产合约物业销售金额总体出现下滑，即由2016年的229.75亿元一路降至2019年的125.01亿元，时至2020年虽回升至211.84亿元，但相较于四年前数值仍相差近18亿元。

此外，近年来瑞安房地产的土地储备面积也有所减少，时至2020年仅有860万平方米，相较于2017年的1150万平方米缩水290万平方米。

 

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