截至2023年9月30日，新湖中宝经营活动产生的现金流净额为-41.81亿元，货币资金仅有68.49亿元，短期借款为62.1亿元，一年到期的非流动负债为60.33亿元

标点财经研究员  董琳

在房地产行业深度调整阶段，引入外部资金，已成为民营房企纾困的一项“法宝”。

1月8日晚间，新湖中宝股份有限公司（下称新湖中宝，600208.SH）发布公告称，为进一步优化股东架构、全面深化合作、推进转型，公司控股股东浙江新湖集团股份有限公司（下称新湖集团）及其一致行动人浙江恒兴力控股集团有限公司（下称恒兴力）向衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（下称衢州智宝）协议转让所持公司18.43%股权，转让价款合计约为30.06亿元。

标点财经研究员注意到，2023年前三季度，新湖中宝房地产业务的业绩表现并不理想。1月—9月，该公司合同销售面积为22.18万平方米，同比下降31.19%；合同销售收入为23.60亿元，同比下降76.57%。期内，新湖中宝营业收入为37.23亿元，同比下降44.29%；归属于母公司股东的净利润为19.55亿元，同比增长22.32%，公司归母利润的增长主要是投资收益及公允价值上升所致。

同时，新湖中宝流动性危机加剧。截至2023年9月30日，该公司经营活动产生的现金流净额为-41.81亿元，货币资金仅有68.49亿元，短期借款为62.1亿元，一年到期的非流动负债为60.33亿元，长期借款达143.34亿元，资产负债率为64.19%。   

二级市场方面，或相关消息影响，新湖中宝1月9日股价快速上涨，涨幅一度超过6%。不过，目前该公司股价仍处于历史低位。截至1月12日收盘，新湖中宝股价为2.16元/股，最新市值约为184亿元。

转让股权纾困

不到一年的时间，通过两次转让股权，新湖中宝的控股股东获得52.70亿元现金入账。

具体来看，2023年2月21日，新湖集团与衢州市新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）（下称新安财通）签署股份转让协议，新湖集团拟以协议转让方式向新安财通转让其所持有的新湖中宝约8.60亿股（占公司总股本10%）股份，转让价格为2.64元/股，转让价款合计现金约为22.70亿元。

2024年1月8日，新湖集团、恒兴力与衢州智宝签署了《股份转让协议》。新湖集团、恒兴力拟以协议转让方式向衢州智宝分别转让其所持有的新湖中宝约13.58亿股（占公司总股本15.96%）和2.10亿股（占公司总股本2.47%）股份，合计转让股份数约15.68亿股（占公司总股本18.43%），转让价格为1.917元/股，转让价款合计现金约为30.06亿元。

资料显示，衢州智宝在2024年1月5日刚刚成立，由衢州工业发展集团有限公司（下称衢州工业）、衢州智纳企业管理有限公司出资设立。值得一提的是，衢州工业除了是衢州智宝的控股股东外，也是新安财通的有限合伙人的控股股东，持有新安财通49.80%的合伙份额，而衢州工业的控制股东正是衢州市国资委。   

两次股权转让完成后，新湖集团及其一致行动人持股比例下降至28.39%，衢州智宝及其关联方新安财通合计持有新湖中宝28.54%股权，成为公司第一大股东。

尽管第一大股东的位置被让出，但新湖中宝在公告中表示，公司董事会和经营管理层将继续保持稳定，短期内不会有变化，黄伟及其一致行动人仍能控制上市公司董事会。基于此，本次股份转让不会导致实际控制人变化。

标点财经研究员注意到，目前黄伟及其一致行动人所持有的新湖中宝股份处于高比例质押状态。截至2024年1月9日，黄伟、新湖集团、宁波嘉源实业发展有限公司、恒兴力累计质押公司股份数量合计31.96亿股，占其持股数量的80.23%，占公司总股本的比例为37.56%。其中，新湖集团和恒兴力累计质押新湖中宝股份数量占其所持股份的63.08%。

业内有分析认为，新湖中宝此举有利于进一步优化公司股东架构，完善治理结构，推动公司转型和业务发展。但考虑到母公司对新湖中宝的股权质押比例较高，本次交易可能受限，需先行解除质押。同时，这种情况可能对公司实控人的稳定性带来影响，有造成公司股价波动的潜在风险。

新湖中宝协议转让构成的权益变动情况

注：该公司于2023年4月25日披露了《关于注销回购股份暨股份变动公告》（公告临2023-026号），注销回购股份90,402,736股，公司总股本由8,599,343,536 股减少为8,508,940,800 股。总股本减少后，新湖集团及其一致行动人持股比例上升为47.59%；新安财通持股比例上升为10.11%。数据来源：公司公告

销售疲软，遭机构下调评级

新湖中宝成立于1993年，1999年于上交所挂牌上市，公司主营业务为地产和投资。

在地产业务方面，2023年以来，新湖中宝的销售表现难言乐观。数据显示，2023年1—9月，公司合同销售面积为22.18万平方米，同比下降31.19%；合同销售收入为23.60亿元，同比下降76.57%。其中权益销售面积为13.67万平方米、权益销售金额为16.03亿元，同比分别下降32.53%和76.41%。该公司称，主要系新开盘项目较少所致。土地储备方面，2023年前三季度，新湖中宝新增土地面积仅为10.06万平方米，新增建筑面积为22.42万平方米，无新开工面积；竣工结算收入为45.90亿元，同比下降11.98%。

从财务数据来看，2023年前三季度，新湖中宝营业收入为37.23亿元，同比下降44.29%；归属于母公司的净利润为19.55亿元，同比增长22.32%，这一增长主要是由该公司投资收益增加所致。期内新湖中宝的投资收益为31.69亿元，同比大幅增长52.64%，其中该公司对联营企业和合营企业的投资收益约为24.98亿元，相较上年同期增加38.4%，占全部投资收益的比例近八成。   

标点财经研究员注意到，虽然利润实现增长，但新湖中宝的流动性依然较为紧张。一方面，公司房地产开发带来的经营性现金流入大幅减少。截至2023年9月30日，新湖中宝经营活动产生的现金流净额为-41.81亿元，同比下降207.33%。另一方面，公司债务端持续承压。期内新湖中宝的短期借款为62.10亿元，一年内到期的非流动负债为60.33亿元，对应的货币资金仅为68.49亿元；公司长期借款为143.34亿元，资产负债率为64.19%，速动比率为0.36。

在销售疲软、债务风险加剧的情况下，2023年11月，惠誉将新湖中宝的长期外币发行人违约评级自“B-”下调至“CCC+”，展望为“稳定”。而在被惠誉下调评级之前，2023年9月，标普就已调低了新湖中宝的评级，将该公司长期发行人信用评级为“B”，对公司提供担保的高级无抵押票据的长期发行评级为“B-”，展望为“负面”。

标普认为，在市场低迷的情况下，销售执行风险可能削弱该公司的流动性。惠誉则指出，2023年以来，新湖中宝的销售业绩不佳，若房地产行业不能实现广泛复苏，新湖中宝的销售和业务状况可能无法维持。因为该公司的销售额高度依赖其上海优质项目的推出，而这些项目大部分将在未来几年内出售。

2023年前三季度新湖中宝主要会计数据

数据来源：公司财报