从年报来看，造成公司业绩亏损的最大因素是华侨城A对房地产项目的存货进行减值计提，仅仅这一项公司进行提存货跌价准备115.07亿元

《投资时报》研究员  余飞

公司上市以来首亏，且一口气亏损超过百亿元。深圳华侨城股份有限公司（下称华侨城A，000069.SZ）的这份年报受到监管关注。

日前，华侨城A披露2022年度报告。数据显示，公司报告期实现营业收入767.67亿元，实现净利润-109.05亿元，较2021年同比大幅下降387.05%。其中，华侨城A房地产业务2022年收入达到493.66亿元，较上年同期下降16.27%；公司另一项重要业务是旅游综合收入为272.2亿元，同比下降37.16%。

值得注意的是，与大幅亏损相背离的是，华侨城A的房地产业务2022年的毛利率是上升状态，同比增加0.51%。作为公司营收的最大比例构成，房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损情况，引起深交所的关注。根据公司收到的年报问询函，华侨城A需要解释出现此情况的主要原因及合理性。

此外，华侨城A的计提存货跌价准备或也存在问题。公司房地产项目在成都、广州等地2022年销售均价同比上涨的情况下，仍然对房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元。相比之下，公司在2021年房地产业务毛利率同比下降37.96%的情况下，仅计提约12.57亿元存货跌价准备。

对此，深交所在问询函中，要求华侨城A说明计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性，并结合相关项目实际销售价格、所在地区市场情况、周边竞品价格等，说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。

资产减值合理性遭问询

以文化旅游业务、房地产业务为主业的华侨城A，于1997年在深交所挂牌，公司是中国“旅游+地产”模式的开创者。

2022年，华侨城A实现营业收入767.67亿元，房地产业务和旅游综合收入分别为493.66亿元和272.2亿元，较上年同期分别下降16.27%和37.16%；实现净利润-109.05亿元，同比下滑387.05%。

华侨城A表示，亏损主要受房地产市场下行、大额计提减值、转让股权实现投资收益减少、按持股比例确认投资收益下跌等多方面影响。2022年，华侨城A对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元。

从年报来看，造成公司业绩亏损的最大因素是华侨城A对房地产项目的存货进行减值计提，仅仅这一项公司进行提存货跌价准备115.07亿元。

公司表示，受房地产市场下行影响，房地产业务签约销售金额553亿元，同比下降33%。存在减值迹象存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。

华侨城A称，考虑部分项目所在城市新房销售价格进入下行通道，销售流速在2022年下半年进一步放缓，对存货项目进行了盘查和评估，并依据会计谨慎原则，对部分受市场不确定性影响，存在减值迹象的存货计提了减值准备，减值金额同比2021年末有较大幅度增加。

但需要提出疑问的是，在华侨城A的年报中可以看出，房地产业务2022年毛利率同比增加0.51%，还是处于上升状态。而且华侨城A的公告中，成都、广州等地 2022 年销售均价同比上涨的。

相比之下，公司2021年房地产业务毛利率同比下降38个百分点，但当年仅计提约12.57 亿元存货跌价准备。

在问询函中，深交所要求公司详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，并说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。

上市以来首次亏损

值得注意的是，这是华侨城A上市以来首次亏损。

近年来，华侨城A的营收处于增长状态，净利润虽然有所起伏，但均维持在盈利状态。2018年至2021年，公司分别实现营业收入481.56亿元、600.25亿元、819.03亿元和1025.84亿元，分别实现净利润105.75亿元、123.4亿元、126.86亿元和37.99亿元。

从公司2022年报来看，除了营收和净利润均大幅下滑，其他财务数据也亮起红灯。2022年，公司经营活动产生的现金流量净额从2021年的192亿元下滑至-5.7亿元，货币资金期末余额同比下降高达38.41%。

针对报告期经营活动产生的现金流量净额为负、货币资金余额大幅下降的原因，问询函要求华侨城A结合公司有息债务情况，分析短期及长期偿债能力，是否存在流动性风险。

根据华侨城A表示，2022年经营活动现金流净额同比下降较大，主要是受整体房地产下行的影响，销售回款同比下降幅度较大。

截至2022年末，华侨城A其他应收款期末余额为317.21亿元，其中，关联方往来款为186.36亿元，占其他应收款的58.75%。据公司披露公告内容显示，华侨城A有多笔对控股股东华侨城集团及同受控股股东控制的多家公司的其他应收款，往来性质为“经营性往来”。

对此，深交所要求华侨城A分别说明其他应收款中往来款款项性质、具体内容，交易对方以及交易对方是否与公司、公司控股股东、董监高存在关联关系，相关款项是否构成财务资助或者非经营性资金占用。

此前，华侨城A披露2022年80亿元至110亿元大额亏损业绩快报后，交易所就向公司下发了关注函，要求说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于报告期计提大额资产减值情形等。

需要指出的是，2022年是公司管理层更换的节点。2022年4月，华侨城原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是保利集团原总经理张振高。在2022年报中，新任董事长张振高表示，公司“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”。

数据来源：同花顺iFinD