郁亮认为，无论在人均居住面积还是住房设施、小区环境建设等方面，中国房地产市场都有非常大的改进空间

标点财经研究员  周运寻

标杆房企万科（000002.SZ，02202.HK）3月29日上午召开2023年度业绩推介会。万科董事会主席郁亮，总裁祝九胜，联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭等出席业绩推介会，针对业绩及市场关心的情况与投资者、媒体进行交流。

数据显示，2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元，销售额达3761.2亿元，实现经营性现金流连续15年为正。

对于市场最关心的如何渡过当下风暴，万科也给出了多项具体的措施。万科管理层表示，会保持经营层面现金流为正、大规模增厚安全垫、坚定降杠杆。未来两年，公司计划削减付息债务1000亿元以上。

万科销售保持行业第二，回款效率领先

数据来源：万科2023年业绩推介会

进入新一年，万科对市场趋势如何判断？在2023年业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表示，公司对市场“超跌”的判断依然没有改变，行业已经很难回到过去的高点。但整体来看，行业前景依然广阔。

郁亮认为，当下，要以动态的眼光来看住房需求。一方面中国住宅市场已经从“有没有”发展到“好不好”的阶段。在这个阶段里，人们对美好生活的标准是不断提升的，人均居住面积不可能停留在现有水平。“现在中国人的人均居住面积跟欧美等发达国家平均水平还是有差距，且使用的是建筑面积，所以本身要打个七八折”。另一方面，目前中国城市住宅里有超六成的房子没有电梯，对日益老龄化的中国社会来说，住宅电梯可能是个基本配置。

基于上述两点，郁亮认为，无论在人均居住面积还是住房设施、小区环境建设等方面，中国房地产市场都有非常大的改进空间。

另外，中国城市化进程并没有结束，2023年城市化率约66%左右，过去一年新增加的城市人口1196万，非常接近2021年的水平。所以未来的住宅建设需求维持在10亿平方米的中枢值，应该是一个可以确定的数字。去年，住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年的高点下降59%，因此城市化进程未来依然有市场。   

在政策方面，过去几年，包括一线城市在内，房地产政策的整体优化力度很明显，甚至一些强二线城市放开了所有限购政策。虽然说这些政策调整的侧重点有所差异，但政策支持的力度超过了以往年度。按揭利率已来到近10年的最低水平，相信市场是会慢慢会恢复，政策效果会慢慢显现。

值得关注的是，去年中央提出的房地产发展新模式“三大工程”建设——城中村改造、保障房建设和平急两用公共基础设施建设，这为促进经济回升，为房地产企业发展提供更多机会。

“万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。”郁亮表示。

今年两会期间，住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，他说，“只要我们为老百姓提供好房子好服务，万科就会有发展、有未来。”