标点财经研究员  杨帆

2023年对于房地产企业而言是艰难前行的一年。身处行业调整期的央企招商蛇口以“稳健”之姿走出了自己的发展之路。

3月20日下午，招商蛇口召开2023年度业绩发布会暨投资者交流会。招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰，招商蛇口董事、总经理朱文凯，招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆，副总经理聂黎明、刘晔、伍斌等管理层出席了交流会。

根据此前发布的年报显示，去年招商蛇口营业收入1,750.08亿元；归母净利润63.19亿元，同比提升48.2%；全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，实现签约销售金额2,936.35亿元，销售规模跻身行业前五。

亮眼销售数据背后，是招商蛇口稳健运营的底色。2023年以来，招商蛇口坚定转型方向，把风险防控放在首位；坚守财务稳健，不断降低融资成本，全面开源节流，稳步发展，迈向行业“五强”。

招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰在2023年度业绩发布会现场表示：“新形势下，行业比拼已经从’规模’转向‘质量’，从‘大’转向‘强’。招商蛇口将在保持已有优势的基础上，强化内部经营管理，着力推进转型发展，扎实推进五强目标，努力为股东创造价值”。

销售稳中有进 迈向行业“五强”

在房企普遍面临销售下行困境之际，招商蛇口在2023年依然实现了销售业绩稳中有进，展现出了其在市场调整之下较强韧性。

从具体年报数据看，2023年，招商蛇口销售规模逆势微增。全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，实现签约销售金额2,936.35亿元，1月-12月累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2,936.35亿元，同比增加0.35%。高能级城市深耕卓有成效。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。

尽管2023年招商蛇口在房地产销售规模上取得了不错的成绩，但对于已经到来的2024年房地产市场，招商蛇口管理层仍旧保持谦逊，并未掉以轻心。

朱文凯在现场业绩会上坦言，今年1-2月份的销售，跟去年同期比，整个数据都是比较差的，也提醒公司2024年销售情况能不能达到去年的量。因此，对未来的展望，实际上抱有一种谨慎、观望的态度。

对此，蒋铁峰补充道，在中央的各项政策引导下，房地产目前面临的深度调整预计在2~3年之内逐步解决，问题解决之后房地产会进入相对一个稳定的可持续的长期的稳健的发展阶段。

市场环境因素之外，土储是房企未来业绩持续增长的基础，招商蛇口深谙其道。

2023年以来，招商蛇口坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，将土地资源投放进一步聚焦在一、二线核心城市。具体城市方面，拿地金额基本投向“强心30城”甚至“核心6+10城”，资源投放进一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、苏州、长沙、深圳及西安等地。

年报显示，2023年招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，公司需支付地价约为867亿元。

具体而言，报告期内，公司在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。公司2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约340亿元。

对于今年的投资策略，招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩发布会上表示，聚焦核心，有进有退，以销定投、严控合作风险，提升权益比。持续更新优化并运用好“强心30城”“机会型关注X城”分档管理。

在去年度业绩会上，招商蛇口提出了2023年度的新目标，即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。

实际上，地产行业格局重构背景之下，经过2023年一年，无论是在销售规模、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口居于行业“五强”已是不争的事实。

财务稳健 提振企业经营信心

财务稳健是房企获得长远发展的核心保障。在行业销售环境、融资环境双重承压背景下，更考验房企的财务能力。

通过年报数据不难发现，招商蛇口各项指标稳健且健康。从年报数据来看，招商蛇口负债结构持续优化，短期负债占比已不足1%。“三道红线”始终处于绿档并持续优化，2023年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%，净负债率54.58%，现金短债比为1.28。

稳健的财务表现能力、强大的经营实力，为招商蛇口在资本市场上的融资提供了强大背书。招商蛇口全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。

年报数据显示，全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

与此同时，自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，募集资金约8亿元，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

此外，2023年6月，招商蛇口还完成了一项对于公司与行业而言影响深远的交易案——“第三支箭”后首例房企股权重组交易成功的案例。

招商蛇口管理层认为此项交易的顺利完成具有多重战略意义。于公司而言，不仅提高了招商蛇口在前海片区享有的资源价值，也使公司整体价值得到有效提升，增强其核心竞争力。于行业而言，随着招商蛇口重组项目实施完成，为上市房企并购重组和股权融资注入强心剂，提振市场信心。

多元协同发展 寻找新增长点

随着地产行业进入新阶段，“多元协同”发展成为房地产行业未来的趋势之一。

招商蛇口积极推进多元业务协同发展，寻求新的增长曲线。蒋铁峰在现场业绩会上表示，开发业务当前仍是招商蛇口的“基本盘”，是公司规模和利润的重要保障，是转型发展的资源基础；资产运营，是推动公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块；城市服务，是推动公司从重资产为主向轻重结合转变的重要转型业务板块。

据了解，2023年招商蛇口全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA 33亿元。其资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台。截至2023年末，招商积余物业在管项目达到2101个，覆盖全国156个城市，管理面积3.45亿平方米，其中，非住宅管理面积2.13亿平方米，住宅管理面积1.32亿平方米。招商积余全年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%。

代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司自2010年起开展代建业务，已累计承接500余个代建项目，涉及代建面积超过1,400万平方米，积累了多元化业态的代建经验。2023年，公司新增28个代建项目，合计管理面积约269万平米。

招商商管作为招商蛇口旗下专业的商办资产运营平台，长期致力于打造写字楼商业生态圈。招商Moffice是其核心品牌。凭借1个智慧平台，3大板块，6大价值体系，招商Moffice整合优质办公空间，串联区域美好资源，提供多元办公服务，构建美好商务智慧服务体系，探索未来办公新模式。

“2024年，公司将继续坚定落实‘四个聚焦’‘三个转变’的发展策略，以‘精进’作为贯穿全年的关键，坚持‘精耕细作、稳中求进’的工作主基调，强‘本’培‘新’，打造蛇口‘两条曲线’，在提质量、增效益上积极进取，把重资产业务做精，轻资产业务做大，防控债务风险，推动公司实现由重入轻、由量转质的发展。”招商蛇口董事总经理朱文凯在业绩会上表示。