投资时间网、标点财经研究员  习羽

房地产行业下行趋势延续。根据中指研究院发布的《2025中国房地产百强企业研究报告》，2024年百强企业销售总额为39483.8亿元，销售面积为19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。

在地产市场整体不振的环境下，龙光集团（03380.HK）面临的挑战尤其突出。根据财务报告，该集团在2024年的收入约为232.65亿元（人民币，下同），与2023年的417.67亿元相比，几乎腰斩。

营收大幅缩水 连续三年亏损

龙光集团原名为龙光地产，由汕头起家。2003年向深圳进发，开始其跨区域的扩张，后陆续进入佛山、南宁、广州等城市。集团于2013年登陆港交所主板。上市后，龙光集团推动了多产业的协同发展，业务扩展至住宅开发、城市更新、商业运营和产业运营四大主要领域。2020年6月，龙光地产更名为龙光集团。

就在集团准备进一步行动之际，行业风云突变。融资环境的收紧，让依赖融资较重的房地产企业步入寒冬。2022年，龙光集团营收同比下滑46.84%，尽管2023年营收略有回升，但实际经营状况并未得到根本改善。2024年，龙光集团营业收入约为232.65亿元，同比下降50.7%。其中，物业开发收入下降50.9%，降至229.64亿元。    

根据克而瑞分析，2019年至2021年上半年期间，房地产企业表现出极强的扩张欲望，导致土地市场频繁出现高价地块，其中64%的高价地块出现在2020年下半年至2021年上半年之间。随着2022年之前购入的高溢价地块在2024年进入结算期，高昂的土地成本严重影响了整体毛利率，龙光集团也难以幸免。

投资时间网、标点财经研究员注意到，自2022年起，龙光集团进入亏损状态。数据显示，集团2022年—2024年归母净利润累计亏损约237.6亿元。

根据最新披露的业绩，2024年，龙光集团归母净利润约为-62.98亿元。该集团对此作出解释，指出持续亏损的主要原因在于项目结转毛利率的下滑以及存货减值的计提。

财务数据显示，龙光集团2024年毛利率为-21.82%，较2023年下滑11.26个百分点。此外，2024年，受行业下行趋势加剧影响，龙光集团计提存货减值拨备，金额高达约62.8亿元。

行业人士认为，尽管高昂的土地成本会使开发商有提高房价的意愿，但房价受到市场供需关系、政策调控、消费者购买力等多种因素的制约，开发商难以将增加的土地成本完全转嫁到房价上。即便是在售价不变或涨幅较小的情况下，成本的增加也会压缩利润空间。

2024年龙光集团财务表现

数据来源：集团公告

债务承压 回款艰难

更为严峻的是，随着房地产市场降温，销售回款难度加大，这些高价地块未能如期转化为现金流，反而成为企业沉重的债务包袱。龙光集团亦难以通过传统“借新偿旧”模式缓解债务压力，资金链愈发紧张。与此同时，惨淡的销售业绩致使资金回笼困难，无法按时偿债又陷入循环之中。

数据显示，龙光集团在2024年的资产负债率达到88.33%，创下近年来新高。

面对重重挑战，龙光集团于2024年启动了债务重组进程，然而，在推进过程中公司遭遇诸多波折，其境外债务重组期限曾延长四次。

步入2025年，龙光集团债务重组继续推进。资料显示，截至2025年2月27日，龙光集团已获得持有境外债务本金总额中的62.07亿美元中超过80.8%的债权人加入支持协议。

3月17日，龙光集团向债权人公布整体境内债务重组方案，涵盖21只境内债券，本金余额合计219.62亿元，并提供折价购回、资产抵债、债转股、特定资产和全额展期留债五个选项。    

据中指研究院数据显示，龙光集团2025年1—2月销售额为10.1亿元，同比下滑逾两成。近几年来，该集团也曾不止一次表示，为加快销售回款，在需要时会以合理价格出售资产。

2019年至2024年龙光集团财务表现

数据来源：同花顺

投时关键词：龙光集团（03380.HK）