以一揽子方案为路线图，万科将全力以赴、克服困难，重新回到健康发展的轨道

标点财经、投资时间网研究员  卓玛

8月30日，A股房地产概念在早盘后开始拉升。截至当日收盘，Wind房地产指数大涨4.94%，107只成分股收涨，无成分股下跌。

同日，经历了A股大涨8.33%、港股大涨9.89%的万科企业股份有限公司（下称万科，000002.SZ，2202.HK）也发布了2024年半年报，并在线上召开中期业绩推介会。

上半年，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，不仅顺利完成了7.4万套房子的高品质交付，也如期归还了154亿境内和境外债券。同期实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额回正42亿元，年内已无境外公开债。

在推介会上，万科董事会秘书朱旭表示，公司业绩关乎到股东的信任和期待。管理层将化压力为动力，以一揽子方案为路线图，全力以赴，克服困难，推动公司尽快化解风险，实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道，以实际行动重新赢得股东信任。

对于公司当前经营面临的问题，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，公司始终把保交房和保兑付放在工作首位，会全力以赴过好这关。“凭借我们自身的努力、社会各界的关心和支持，以及政策端的助力，我们有信心保持经营稳定，也相信接下来我们会做得更好。”

至于对房地产行业后续走势的看法，董事会主席郁亮称，从中长期来看，市场潜在住房需求已过历史峰值，但可能低估了潜在住房需求的绝对量规模，这一规模仍旧非常巨大。“随着供求关系的改善，市场有望走出低谷，为向上发展创造了条件。”

资料来源：公司业绩推介会

主业竞争力稳步提升

半年报显示，万科的主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务两大部分，其中相关资产经营业务主要包括物流、公寓、商业、办公等业务。

今年上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务实现营业收入1233.99亿元，该部分收入是公司的主要收入来源，占公司当期总收入的86.4%；物业服务则实现营业收入160.00亿元，同比增长13.98%，这部分收入对公司总收入的贡献率为11.2%。毛利率方面，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为7.25%，物业服务的毛利率为13.65%。

进一步细化，今年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积939.5万平方米，实现销售金额1273.3亿元。截至今年上半年末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约为8213.5万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件总计容建筑面积约373.9万平方米。

万科的物业服务即为旗下的万物云，上半年实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。报告期内，万物云共计新获取住宅服务项目221个，实现饱和收入12.76亿元，其中在蝶城范围内获取存量项目的中标率达74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个。今年上半年，万物云新增改造50个蝶城，截至6月末，累计完成200个蝶城的流程改造验收，覆盖1337个住宅物业项目，占在管项目的超30%。

而万科旗下的“泊寓”是我国最大的集中式公寓提供商。今年上半年，万科的租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元。泊寓上半年共计新获取房源1.5万间，其中一线城市拓展房源1.2万间，占比80.6%；净新增开业0.33万间。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，出租率为95.2%，项目前台GOP利润率近90%，单房运营成本同比下降13.3%。

该公司商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等形态，“印力”是该部分业务的开发与运营平台。今年上半年，万科商业业务实现营业收入45.9亿元，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目实现营业收入27.1亿元，整体出租率为94.2%，同比基本持平。

截至上半年末，万科累计开业197个商业项目，建筑面积1106万平方米；规划中和在建商业项目建筑总面积为224.9万平方米。其中印力累计开业71个商业项目，建筑面积665.2万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为71.4万平方米。

此外，万科上半年物流业务实现经营收入19.4亿元，新开业6个园区，可租赁建筑面积为51.7万平方米。截至上半年末，万科物流业务累计开业项目可租赁建筑面积达1043.9万平方米。

整体来看，在守住安全底线的基础上，万科几大主业的竞争力也在稳步提升。

资料来源：公司业绩推介会

一揽子方案保交房保兑付

推介会上朱旭表示，当前行业正处于供求关系变化和新旧发展模式转换的过程中，公司正面临阶段性挑战，需要在化解风险、确保高质量交付的同时，逐步转变行业传统的三高发展模式，完成新发展模式下各项能力的构建，更好满足多样化住房需求，实现平稳健康发展。

面对当前严峻的市场形势，万科今年上半年制定并落地了“一揽子方案”，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作。

据悉，“一揽子方案”是万科全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划，包括实现总体负债规模下降，财务恢复稳健，债务规模、债务结构等方面达到行业优秀水平；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，清理和转让非主业的财务投资、资产交易、存量盘活，全面完成战略和业务的瘦身健体；完成融资模式转型，从统借统还、主体信用为主，逐步转向以项目和资产信用为主的融资模式，利用好房地产协调融资白名单、经营性物业贷等工具。

保交房方面，今年上半年，万科开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房，其中商品住宅6.2万套。同时，万科还通过积极促进销售回款、全力实现存量资源盘活、大力推进大宗交易和REITs发行、转变融资模式这四大举措保兑付。

朱旭在推介会上表示，万科上半年坚持积极销售，上半年实现销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营，在37个城市中排名前三；上半年实现销售回款近1300亿元，回款率超100%。

同时，万科加速库存去化，针对现房住宅、车位和商办进行分类销售管理，年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）、商（铺）、办（公）销售150亿元。此外，万科还通过常态化直播销售维系老业主、提升销售业绩，221个官方账号共累计开展直播4.9万场，客户登记14.9万组。

盘活存量资源方面，从2023年至今，万科盘活和优化的资源合计产能455亿元，实现盘活回款81亿元，盘活和优化的资源累计实现销售140亿元。万科还积极利用政府存量资源盘活支持政策，通过商改住、资源置换等方式，实现一批难点项目盘活。

值得关注的是，今年上半年，万科加快推进大宗资产和股权交易。截至7月末，万科共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行），资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具也取得积极进展，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行，年化分配率为5.44%，实现招募书预测水平的104.37%；物流仓储REITs已获证监会受理；保障性租赁住房REITs已提交各地发改委审批；已设立2支Pre-REIT基金，金额合计122亿元。

此外，万科积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，并获得金融机构的大力支持。财报显示，万科今年上半年合计新增融资、再融资612亿元（累计偿还524亿元），新增融资综合成本仅为3.66%，其中境内为3.60%，创历史新低。经营性物业贷合计落地219亿，其中表内新增150亿；“白名单”项目按照“应报尽报”原则共计申报175个；银团贷款也有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。此外，万科的加权平均债务期限延长至5.3年，境外负债占比降至16.7%。

多措并举下，万科的保兑付取得积极成果。截至7月末，万科已完成4笔合计73亿元的境内公开债和3笔约104亿元人民币的境外公开债的偿付，公司年内仅余将于9月到期的20亿元境内公开债待兑付。截至7月末，万科合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。

万科管理层表示，面向未来，公司将继续坚定落实“一揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。