目前，热度较高的楼市主要集中在在一线城市、少部分二线城市，其余多数城市房地产表现仍相对平淡

标点财经、投资时间网研究员  王子西

10月12日，财政部部长蓝佛安在国新办举行的新闻发布会上介绍，财政部将在近期陆续推出一揽子有针对性的增量政策举措。针对房地产领域，他提出，叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。其中，支持收购存量房，优化保障性住房供给成为财政部促进房地产平稳发展的发力点之一。

同时，包含工、农、中、建、交、邮储六大行在内的20余家银行宣布，将于10月25日批量调整存量房贷利率。除了在北京、上海、深圳等地区的二套及以上住房贷款之外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率（LPR）-30BP；对于加点幅度不高于-30BP的，不作调整。

预期改变、信心提振后，地产板块反应强烈。而在国庆节前后，与房地产相关的一揽子利好政策推出，也让楼市火热的消息扑面而来，到访量激增、售楼部人声鼎沸等字眼频繁出现在网络平台上。

需注意的是，目前，热度较高的楼市主要还是在一线城市、少部分二线城市，其余多数城市表现仍相对平淡，较前期变动不大或有所下滑。一线城市中，深圳的表现尤为突出，十一期间日均认购量环比增长逾三倍，同比增长也为两倍多。

另据克而瑞数据显示，TOP100房企9月操盘口径、权益口径销售金额仍延续降势，金九成色不足；1月—9月，TOP100房企上述两指标的同比降速为36.6%和36.2%。同时，前九个月的操盘口径销售门槛有所下降，10强门槛几近腰斩、降至640亿；50强门槛回落至刚过百亿；100强门槛降至不足50亿。

土地市场表现也与销售市场趋同，目前正在经历冷却期。今年第三季度，全国供给土地规划建面、土地出让金同比降幅为14.2%和29%以上；一线城市的土地出让降幅较大，但溢价率均值略高于二线、三四线城市。高总价地块，也主要分布在一线、重点二线城市。重点房企9月拿地则多为1宗。

伴随利好政策持续落地，楼市能否迎来“银十”？地产后续能否“止跌回稳”？

国庆回暖 一线突出

这波政策的调整要从9月下旬说起。9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，此后中央和地方均密集推出一系列房地产支持举措。如在中央层面，央行、金融监管总局出台多项金融政策，这其中就包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、延长部分房地产金融政策期限等。

地方层面，北上广深四大一线城市也相继发布相关调整政策。例如北京，缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限；上海则放宽外环外购房的限制；广州政策力度较大，全面取消限购，成为首个完全放开限购的一线城市；深圳则优化分区住房限购政策并取消商品房转让限制等。同时，多地也释放出利好信号。

事实上，长假期间楼市火热的消息不时扑面而来。以广州为例，到访量激增、火速下定、现场人气爆棚等字眼频频出现在网络，甚至有项目火爆到售楼部的咖啡机达到出杯上限。北京的表现也不弱，优势项目热销，多个项目售楼处的到访量和签约量更是大幅提升。

有些房企则在政策出台前，已在上调售价。据华泰证券信息显示，9月20日成都两家地产公司发文宣布上调在售楼盘房源单价2%；此后，多地楼盘也宣布，回收优惠、调涨价格，释放出向好信号。如位于珠海的华德同裕璞樾楼盘官宣，在售房源涨价2%；华润北京则称，10月8日后北京公司在售房源，在现有价格基础上上调。而在重庆，包括龙湖、万科、保利、中粮等多家房企发布海报，官宣保价、调价等。

但热度较高的主要是一线城市、个别二线城市，其余多数城市表现仍相对平淡。据招银研究，一线城市中尤其以深圳表现突出，十一期间的日均认购量环比增长逾三倍，同比增长也达两倍多。且深圳、广州的回升幅度高于北京和上海。

华泰证券研报则显示，10月1日至5日，60城新房成交面积同比提升1.1%，较9月月均同比超两成的降幅有所改善。其中，一线城市同比增速最好、为28.2%；二线次之、为5.5%；三线城市为-15.7%,表现最弱。地产后续能否止跌回稳，房企盈利能力何时改善，成为关注焦点。

金九缺席 100强门槛降低

事实上，刚过去的一个月，房企销售仍然低迷。据克而瑞数据，TOP100房企9月操盘口径、权益口径销售金额仍延续降势，同比降速均在36%以上。1月—9月，TOP100房企实现销售金额（操盘口径）26338.6亿元，同比降速为36.6%；销售金额（权益口径）为20849.9亿元，同比降低36.2%。   

分梯队来看，跌幅最小的是TOP10房企，前九个月的操盘口径销售金额同比下滑32.1%；跌幅最大的是TOP21—30房企，同比下滑42.4%；其他梯队房企则在40%左右的降幅水平。即便按权益口径来看，跌幅最小的也是TOP10房企，但跌幅最大的为TOP11—20房企，同比下滑42.2%。

国盛证券指出，前九个月的操盘口径销售门槛对比去年同期，均有所下降。其中，10强门槛从1271.8亿元，降至640亿元，几近腰斩；20强门槛也降至258.5亿元，同比降幅逾46%；而50强门槛回落至刚过百亿元，100强门槛则降至不足50亿。

百强房企的销售表现也延续分化。1月—9月，累计操盘口径销售金额超过千亿元的房企只有六家，分别是保利、中海、绿城、万科、华润和招商。其中，保利发展销售额最高为2203亿元，中海地产次之为1888.6亿元。在这六家房企中，累计操盘口径销售金额同比增速，则是绿城中国表现最好，仅同比下跌不到3%；万科地产的降幅最大、接近36%。

东兴证券研报也指出，在其跟踪的36家重点房企中，12家央国企销售情况，优于24家混合所有+民企。该券商认为，地产政策目标正从维稳到促稳转变，后续政策将会更加积极、持续积极。

国盛证券则给出关注地产板块多个理由，其中之一是行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地、销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制民企，换言之，品质房企有望未来更加受益。

数据来源：东兴证券

土地市场经历冷却期

土地市场的整体表现也与销售市场趋同。据中泰证券研报，今年第三季度，全国供给土地规划建面为8.27亿方，同比下滑14.2%；实现土地出让金为0.72万亿，降幅29%以上。

分城市能级来看，该季度一、二、三四线城市的土地出让金依次约为1067亿元、2474.5亿元、3664.3亿元，同比降幅为37.40%、37.26%、18.99%，一线城市的土地出让降幅较大，三四线城市的出让金最多。但一线城市的土地出让溢价率相对较好，溢价率平均值略高于二线、三四线城市。   

高总价地块，也主要分布在一线和重点二线城市。如位于广州的天河区临江大道北侧一处地块，成交总价逾117亿元；位于上海静安区灵石社区N070402 单元094a-14地块、曹家渡社区C050301单元9A-20地块的成交价为63.66亿、56.60亿。

在民生证券统计的重点房企9月拿地情况中，保利发展、万科、招商蛇口均拿地2宗，总拿地金额、总规划建面保利居前，约达至125亿元、36万平。龙湖集团、保利置业、中海地产、绿城中国、中国金茂、越秀地产等各拿地1宗，总拿地金额高至近30亿，低至不到3亿。土地市场还待回温。

数据来源：中泰证券研报