标点财经、投资时间网研究员  周运寻

8月30日晚，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元。上半年，万科保持稳健经营，坚守财务安全底线，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流，年内已无境外公开债。

在守住安全底线的基础上，万科三大主业竞争力也稳步提升。其中，综合住区业务作为万科最核心的主业，其表现受到市场更多关注。

上半年，万科综合住区业务销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子，逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”；交付后持续提升居住氛围，上半年在48个大盘项目完善社区生活配套，积极开展社区活动，入住率提升16%。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。

不谋长远者不足以谋一时，做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。正如住建部部长两会期间对房企的寄语，“今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

在万科看来，伴随城市发展，未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的“未来城市理想单元”，每个单元都将生产、生活、生态集于一体，让市民在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。基于此，万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，小区集齐了住宅、市集、商店、办公、运动馆、幼儿园、养老和政务，让客户在步行10—15分钟范围内，就能享受80%以上的城市服务，该项目也成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。

做好开发主业的同时，万科租赁住宅业务上半年继续规模和运营效率保持行业第一，并实现了发展模式的突破。上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止到6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。   

此外，万科物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。